- משכנתא לבנייה עצמית מממנת את הקרקע ואת הבנייה. הכסף לא יוצא בבת אחת: הבנק משחרר אותו בשלבים, לפי התקדמות הבנייה.
- תקרות המימון זהות לאלה שברכישת דירה: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה. השווי שהבנק מכיר בו הוא הנמוך מבין הערכת השמאי לבין העלות הצפויה של הנכס.
- 75% מהעלות הצפויה הם לא 75% מכל ההוצאות. מס רכישה על המגרש, תכנון, אגרות, ריבית בזמן הבנייה ורזרבה לחריגות יוצאים בעיקר מהכיס שלכם. בדוגמה שלנו המשכנתא מכסה כ־65% מהפרויקט כולו.
- חלק גדול מההון העצמי יוצא עוד לפני המשיכה הראשונה לבנייה: קרקע, מס רכישה, תכנון והיתר. בדוגמה בהמשך מדובר בכ־853,000 ₪.
- זכאי משרד הבינוי והשיכון יכולים לקבל משכנתא בזכאות גם לבניית דירה. גם הכסף הזה משתחרר בשלבים, ויש מועד אחרון למימוש, שכדאי לברר מראש.
בבנייה עצמית הבנק מממן תכנית ולא נכס גמור. לכן הוא בודק מקרוב את שווי הקרקע, את עלות הבנייה ואת המועד שבו כל שקל יוצא. כאן תמצאו את סדר השלבים, את כללי בנק ישראל ושתי דוגמאות מספריות שמראות כמה כסף צריך ומתי. הנתונים הרגולטוריים נבדקו מול המקורות הרשמיים ב־16.10.2026.
מהי משכנתא לבנייה עצמית?
משכנתא לבנייה עצמית היא הלוואה לדיור שמממנת רכישת מגרש ובניית בית עליו, או רק את הבנייה אם המגרש כבר שלכם. ההבדל המרכזי ממשכנתא רגילה: הבית עדיין לא קיים, ולכן הבנק מעמיד את הכסף בהדרגה, ככל שהבנייה מתקדמת.
בנק ישראל קובע במפורש ששיעורי המימון המרביים בהלוואה לרכישת מגרש לבנייה עצמית ובהלוואה למימון הבנייה עצמה זהים לשיעורים ברכישה של כל זכות אחרת במקרקעין (שאלות ותשובות להוראה 329, שאלה 2.10). כלומר: אין תקרה מיוחדת לבנייה עצמית. מה שמשתנה הוא הדרך שבה הכסף זורם.
| במה זה שונה? | רכישת דירה (יד שנייה או מקבלן) | בנייה עצמית |
|---|---|---|
| על מה הבנק מסתכל | מחיר הדירה בחוזה והערכת השמאי | העלות הצפויה (קרקע ובנייה) והערכת השמאי לבית המתוכנן |
| מתי הכסף יוצא | בתשלום למוכר, או לפי לוח התשלומים בחוזה עם הקבלן | בשלבים, לפי התקדמות הבנייה בשטח |
| מי נושא בחריגות | המחיר סגור בחוזה | אתם. כל חריגה מהתקציב יוצאת מהכיס שלכם |
| ריבית לפני הכניסה לבית | תלוי בלוח התשלומים | על כל סכום שנמשך, מיום המשיכה |
| מסמכים מיוחדים | חוזה רכישה | היתר בנייה, תכניות, תקציב מפורט, חוזי ביצוע, הצהרה מאומתת על סוג הדירה |
מה סדר השלבים, מהקרקע ועד המפתח?
הסדר הוא: קרקע, תכנון והיתר, תקציב, שמאות ואישור הבנק, הון עצמי, משיכות בשלבים ומעבר להחזר מלא.
- קרקע. רכישה ממוכר פרטי, או הקצאה במכרז או בהגרלה של רשות מקרקעי ישראל. בהרחבות של יישובים פונים לוועדת קבלה, ואם יש יותר מועמדים ממגרשים, רמ״י עורכת הגרלה. במגרש מרמ״י משלמים גם הוצאות פיתוח לפי תנאי העסקה.
- תכנון והיתר בנייה. אדריכל, מהנדס, יועצים, אגרות והיטלים. בנקים דורשים בדרך כלל תכנית מאושרת והיתר בנייה בתוקף לפני שהם מממנים את הבנייה עצמה.
- תקציב וחוזים. כתב כמויות, חוזה עם קבלן והצעות מחיר לכל מה שהחוזה לא כולל. הכול כולל מע״מ.
- שמאות ואישור הבנק. שמאי שהבנק מקבל מעריך את הקרקע ואת הבית המתוכנן. הבנק קובע את השווי ואת סכום ההלוואה.
- הון עצמי. החלק שלכם נכנס לפרויקט. בררו מראש אם הבנק מבקש שההון העצמי יושקע לפני שהוא משחרר את הכסף שלו.
- משיכות בשלבים. בכל שלב מגישים בקשה, הבנק מוודא שהשלב הושלם ומשחרר את הסכום הבא.
- סיום. אישור אכלוס, הפעלת ביטוח המבנה ומעבר להחזר חודשי מלא.
איך הבנק משחרר את הכסף בשלבים?
הבנק מעמיד את ההלוואה כמסגרת ומשחרר ממנה כסף לפי התקדמות הבנייה. גם בנק ישראל מזכיר מסגרות אשראי לדיור ששחרורן מותנה בהתקדמות הבנייה (שאלה 2.16), ובכללי המשכנתא בזכאות נקבע ש"משכנתא לבנייה עצמית תינתן בשלבים לפי התקדמות הבנייה" (כל זכות).
הפרטים נקבעים בין הבנק לבינכם, ולא מצאנו כלל רשמי אחיד שמגדיר אותם. בדרך כלל הבנק מבקש אישור שהשלב הושלם, למשל דוח של שמאי או מפקח מטעמו, לפני שהוא משחרר את הכסף. החלוקה יכולה להיות לכמה שלבים, למשל שלד, מעטפת, מערכות וגמר, אבל המספר, החלוקה והתנאים משתנים מבנק לבנק ומפרויקט לפרויקט. בקשו אותם בכתב.
ארבע שאלות לבנק לפני שחותמים: כמה שלבים יש ומה נחשב סיום של כל שלב? האם הכסף משתחרר בתחילת שלב או רק אחרי שהושלם (ואז אתם מממנים את השלב בינתיים)? מי מזמין את ביקור השמאי בכל שלב ומי משלם עליו? וכמה זמן עובר מהבקשה ועד שהכסף נכנס לחשבון? התשובות קובעות כמה מזומן צריך להחזיק בצד.
כמה הבנק יכול לממן בבנייה עצמית?
עד 75% מהשווי לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה. בבנייה עצמית השווי הוא הנמוך מבין הערכת השמאי לבין העלות הצפויה של הנכס. כך קובעת הגדרת שיעור המימון בהוראת הדיווח 876 של בנק ישראל (סעיף 10), ושאלה 2.17 חוזרת על הכלל.
יש לזה שתי השלכות מעשיות. אם השמאי מעריך את הבית בפחות ממה שתכננתם להוציא, הבנק יממן לפי ההערכה הנמוכה. ואם השמאי מעריך אותו ביותר, זה לא יגדיל את המשכנתא, כי בעלות הצפויה אסור לכלול רווח יזמי או צפי לעליית ערך (שאלה 2.18). איך בדיוק מחלקים את העלות הצפויה בין קרקע לבנייה, ואילו הוצאות רכות נכנסות אליה? ההוראה לא מפרטת. את זה שואלים את הבנק מראש.
| כלל | מה הוא קובע | מקור (נבדק ב־16.10.2026) |
|---|---|---|
| תקרת מימון | 75% דירה יחידה · 70% חליפית · 50% להשקעה. חל גם על הקרקע וגם על הבנייה | הוראה 329, סעיף 2 · שאלה 2.10 |
| שווי נכס בבנייה | הנמוך מבין הערכת השמאי לבין העלות הצפויה | הוראת דיווח 876, סעיף 10 · שאלה 2.17 |
| מה אסור לכלול | רווח יזמי או צפי לעליית ערך | שאלה 2.18 |
| שתי יחידות במקביל | יחידה אחת נחשבת "דירה יחידה" והשנייה "דירה להשקעה" | שאלה 2.22 |
| הון עצמי | הבנק אינו רשאי לתת הלוואה נוספת שתשמש הון עצמי | שאלה 2.6 |
| יחס החזר להכנסה | עד 50%. מעל 40% הבנקים נוטים להחמיר | הוראה 329 |
| הלוואה עם גרייס | יחס ההחזר נבדק לפי ההחזר הצפוי בסוף תקופת הגרייס | הוראה 329, נספח א׳ |
| ריבית משתנה ותקופה | חלק משתנה עד שני שלישים מההלוואה · פירעון סופי עד 30 שנה | הוראה 329 |
ועוד נקודה: למגרש אין ברשות המסים סיווג של "דירה יחידה" או "דירה להשקעה". לכן הבנק רשאי להסתפק בהצהרה שלכם, מאומתת על ידי עו״ד, על סוג הדירה שאתם בונים (שאלה 2.15).
מה חייב להיכנס לתקציב של בנייה עצמית?
כל מה שתשלמו עד שתיכנסו לבית, ולא רק החוזה עם הקבלן. הבנק מממן אחוז מהעלות הצפויה, אבל חלק מההוצאות נמצא מחוץ לה ויוצא מהכיס שלכם:
- מס רכישה על המגרש. לפי כל זכות, על קרקע לא בנויה משלמים 6%, ולא לפי מדרגות דירה. לפי רשות המסים, אפשר לקבל החזר של שישית מהמס (כך שבפועל משלמים 5%) אם התכנית מתירה לבנות על הקרקע לפחות דירת מגורים אחת, ואם התקבל היתר לבנות דירת מגורים בתוך 24 חודשים מהרכישה. את 24 החודשים אי אפשר להאריך, וההחזר לא אוטומטי: אחרי ההיתר מגישים בקשה לתיקון השומה. את העסקה שלכם בדקו בסימולטור של רשות המסים או מול עו״ד.
- תכנון, היתר וליווי: אדריכל, מהנדס, אגרות בנייה, היטלי פיתוח, עו״ד, שמאי, מפקח בנייה ועמלות בנק. במגרש מרמ״י גם הוצאות הפיתוח.
- ריבית בזמן הבנייה, ושכר דירה אם אתם גרים בשכירות עד הכניסה לבית.
- ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה שהבנק דורש, וביטוח לתקופת העבודות.
- רזרבה לחריגות. בדוגמה בחרנו 10% מתקציב הבנייה. בבית מורכב, או כשהתכנון עוד לא סגור עד הפרט האחרון, שווה לשקול רזרבה גדולה יותר.
כמה הון עצמי צריך באמת? זוג בלי דירה קונה מגרש ובונה עליו בית לדירה יחידה. כל המספרים כאן להמחשה בלבד. זו לא הצעה ולא אישור.
| רכיב | סכום | איך חושב |
|---|---|---|
| מחיר המגרש | 900,000 ₪ | הנחה |
| תקציב בנייה (חוזה והצעות מחיר, כולל מע״מ) | 1,500,000 ₪ | הנחה |
| עלות צפויה | 2,400,000 ₪ | 900,000 + 1,500,000 |
| הערכת שמאי לקרקע ולבית המתוכנן | 2,500,000 ₪ | הנחה |
| השווי שהבנק מכיר בו | 2,400,000 ₪ | הנמוך מבין השניים |
| תקרת משכנתא (75%) | 1,800,000 ₪ | 2,400,000 × 75% |
| הון עצמי בתוך העלות הצפויה | 600,000 ₪ | 2,400,000 − 1,800,000 |
| מס רכישה על המגרש | 54,000 ₪ | 900,000 × 6% (החזר אפשרי של 9,000 ₪ בהמשך) |
| תכנון, היתר, אגרות והיטלים | 120,000 ₪ | הערכה להמחשה |
| עו״ד, שמאי, פיקוח ועמלות | 45,000 ₪ | הערכה להמחשה |
| רזרבה לחריגות | 150,000 ₪ | 1,500,000 × 10% |
| סך ההון העצמי הנדרש | 969,000 ₪ | 600,000 + 54,000 + 120,000 + 45,000 + 150,000 |
הפרויקט כולו, כולל הרזרבה, עולה 2,769,000 ₪. המשכנתא של 1,800,000 ₪ מכסה כ־65% ממנו (1,800,000 ÷ 2,769,000), ולא 75%.
ההחזר החודשי: 1,800,000 ₪ ל־30 שנה בלוח שפיצר, בריבית שנתית של 5% (מספר עגול להמחשה, לא הריבית שתקבלו), בלי הצמדה ובלי גרייס, יוצא כ־9,663 ₪ בחודש. ביחס החזר של 40% זה דורש הכנסה חודשית נטו של כ־24,160 ₪, ובתקרה של 50% כ־19,330 ₪.
להערכה לפי הנתונים שלכם: מחשבון גובה משכנתא ומחשבון החזר חודשי ולוח סילוקין.
כמה מזומן צריך לפני המשיכה הראשונה, וכמה עולה הריבית בזמן הבנייה?
חלק גדול מההון העצמי יוצא לפני שהבנק משחרר שקל אחד לבנייה. ועל כל שקל שנמשך משלמים ריבית, גם כשאתם עדיין לא גרים בבית.
אותו זוג ואותם מספרים, עם כמה הנחות נוספות: הבנק מממן גם את הקרקע עד התקרה (75% מ־900,000 ₪, כלומר 675,000 ₪). מהרכישה ועד ההיתר עוברים 12 חודשים. הבנק מבקש שהחלק שלכם בבנייה ייכנס לפני המשיכה הראשונה. ובזמן ההמתנה והבנייה משלמים ריבית בלבד (גרייס חלקי), בריבית של 5%.
| מה יוצא מהכיס לפני המשיכה הראשונה | סכום | מצטבר |
|---|---|---|
| החלק שלכם במגרש (900,000 − 675,000) | 225,000 ₪ | 225,000 ₪ |
| מס רכישה | 54,000 ₪ | 279,000 ₪ |
| תכנון, היתר, אגרות והיטלים | 120,000 ₪ | 399,000 ₪ |
| עו״ד, שמאי, פיקוח ועמלות (להמחשה, הכול מראש) | 45,000 ₪ | 444,000 ₪ |
| ריבית על הלוואת הקרקע עד ההיתר (675,000 × 5% ÷ 12 = 2,812.5 ₪ × 12 חודשים) | 33,750 ₪ | 477,750 ₪ |
| החלק שלכם בבנייה (1,500,000 − 1,125,000) | 375,000 ₪ | 852,750 ₪ |
כלומר: לפני המשיכה הראשונה לבנייה יצאו מהכיס כ־853,000 ₪. הרזרבה של 150,000 ₪ עדיין בצד, ואת ההחזר של 9,000 ₪ על מס הרכישה תקבלו רק אם תעמדו בתנאים ותגישו בקשה.
ריבית בזמן הבנייה: הבנק משחרר את 1,125,000 ₪ של הבנייה בשלוש משיכות של 375,000 ₪, בחודשים 0, 6 ו־12 של בנייה שנמשכת 18 חודשים:
- הלוואת הקרקע: 675,000 × 5% ÷ 12 × 18 = 50,625 ₪
- משיכה ראשונה: 375,000 × 5% ÷ 12 × 18 = 28,125 ₪
- משיכה שנייה: 375,000 × 5% ÷ 12 × 12 = 18,750 ₪
- משיכה שלישית: 375,000 × 5% ÷ 12 × 6 = 9,375 ₪
סך הכול 106,875 ₪ בזמן הבנייה. יחד עם 33,750 ₪ בזמן ההמתנה להיתר, זה 140,625 ₪ ריבית בתוך 30 חודשים, עוד לפני ששקל אחד מהקרן הוחזר. בסוף הבנייה הריבית החודשית מגיעה ל־7,500 ₪ (1,800,000 × 5% ÷ 12), ושכר דירה, אם יש, מתווסף עליה.
ומה אחרי הגרייס? נניח שכל ההלוואה מסתיימת 30 שנה אחרי המשיכה הראשונה. אחרי 30 חודשי גרייס נשארות 27.5 שנים להחזר, וההחזר החודשי עולה לכ־10,048 ₪, לעומת 9,663 ₪ בדוגמה הקודמת. לפי הוראה 329, יחס ההחזר נבדק לפי ההחזר הצפוי בסוף הגרייס, כלומר לפי המספר הגבוה. בגרייס מלא, שבו לא משלמים גם את הריבית, היא מצטרפת לקרן: היתרה תגיע לכ־1,947,500 ₪, וההחזר לכ־10,871 ₪.
הנחות: ריבית קבועה לכל התקופה, בלי הצמדה למדד, ריבית חודשית של 5% ÷ 12. בגרייס חלקי משלמים את הריבית מדי חודש. בגרייס מלא היא מצטרפת לקרן מדי חודש. להמחשה בלבד.
האם אפשר לקבל משכנתא בזכאות כשבונים בעצמכם?
כן. משרד הבינוי והשיכון נותן משכנתאות לזכאים חסרי דירה גם לבניית דירה, ולפי כל זכות משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בשלבים, לפי התקדמות הבנייה. למימוש הזכאות יש מועד אחרון. בררו מול הבנק ומשרד הבינוי והשיכון מה חל בבנייה עצמית ומאיזה מועד הוא נספר, לפני שאתם קובעים לוח זמנים.
לפי משרד הבינוי והשיכון, ההלוואה הבסיסית נקבעת לפי ניקוד (שנות נישואין, ילדים ואחים): מ־54,240 ₪ (599 עד 999 נקודות) ועד 161,665 ₪ (2,200 נקודות ומעלה). על כל חודש של שירות חובה או שירות לאומי מתווסף 1% מההלוואה הבסיסית (בזוג, תוספות השירות והמילואים יחד מוגבלות ל־65%). הריבית נמוכה ב־0.5 נקודות אחוז מהריבית הממוצעת של בנק ישראל על משכנתאות צמודות, ולכל היותר 3%. ההלוואה צמודה למדד, לתקופה של עד 30 שנה.
חשוב לזכור: המשכנתא בזכאות היא חלק מהמשכנתא, לא תוספת מעליה. סך המימון, כולל החלק של הבנק, עדיין כפוף בדרך כלל לתקרה של 75%. כדי לבדוק כמה מגיע לכם: מחשבון משכנתא בזכאות.
מה עושים עד שהכסף מגיע? מימון גישור
מימון גישור הוא כסף זמני שמחזיק את הפרויקט עד שמגיע מקור קבוע, למשל עד שהדירה הקיימת נמכרת. בבנייה עצמית הצורך הזה עולה כמעט תמיד, כי ההון העצמי נדרש מוקדם והמשיכות מגיעות מאוחר.
כאן חשוב להכיר כלל אחד: הבנק אינו רשאי לתת הלוואה נוספת שתשמש לכם הון עצמי לרכישת דירה (שאלה 2.6). יש חריג אחד: מי שקונה דירה חליפית ומוכר את הקיימת יכול לקבל הלוואת גישור בשעבוד הדירה הקיימת. התנאים: סך ההלוואות עליה לא עולה על 50% משוויה, והתקופה היא עד 24 חודשים (נכון להיום).
המשמעות: את ההון העצמי בונים מראש, מחסכונות, ממכירת נכס או מעזרה משפחתית. אשראי אחר, כמו הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס קיים, הבנק בוחן בנפרד ולפי הקריטריונים שלו. כל גישור עולה ריבית ועמלות, וזה עוד סעיף לתקציב. ואם אתם מוכרים דירה קיימת, תכננו את מועד המכירה מול לוח הזמנים של הבנייה.
אילו מסמכים צריך, ומה לבדוק לפני שמתחילים?
הבנק צריך לראות שלושה דברים: את הזכויות בקרקע, את התכנית ואת היכולת שלכם להחזיר. הרשימה המלאה משתנה מבנק לבנק, ולכן בקשו אותה בכתב כבר בפגישה הראשונה.
מסמכים שבדרך כלל מבקשים
- תעודות זהות, אישורי הכנסה (תלושים, או שומות ודוחות לעצמאים) ודפי חשבון.
- הוכחת זכויות בקרקע: חוזה רכישה, נסח רישום או אישור זכויות ברמ״י, ובמגרש מרמ״י גם הסכם הפיתוח.
- תכנית בנייה מאושרת והיתר בנייה בתוקף.
- תקציב מפורט: כתב כמויות, חוזה עם הקבלן, הצעות מחיר ולוח זמנים לביצוע.
- הצהרה מאומתת על ידי עו״ד: דירה יחידה, חליפית או להשקעה.
- שמאות של שמאי שהבנק מקבל, ותעודת זכאות אם יש.
מה לבדוק לפני שמתחייבים
- האם התקציב כולל מע״מ, פיתוח, גמר וכל מה שהחוזה לא כולל?
- האם התזרים מחזיק ריבית (ושכר דירה) לכל תקופת הבנייה, וגם עיכוב של כמה חודשים?
- האם ההחזר הצפוי בסוף הגרייס נכנס ביחס החזר שנוח לכם, ולא רק בתקרה של הבנק?
- מתי חל ביטוח המבנה, ומי מבטח את העבודות בזמן הבנייה?
- איך בונים תמהיל כשחלק מהכסף נמשך רק בעוד שנה או שנתיים? על המסלולים עצמם: מדריך מסלולי המשכנתא.
ממה להיזהר? מתי המימון הופך לבעיה
הסיכון בבנייה עצמית הוא הפער בין התכנית למציאות: הבנייה עולה יותר ונמשכת יותר זמן, והבנק מממן לפי מה שאושר מראש ולא לפי מה שקרה בשטח.
- חריגות תקציב. שינויים תוך כדי בנייה, התייקרויות ופריטים שנשכחו בתכנון. הבנק לא מגדיל את המימון מעצמו, ולכן הרזרבה היא שלכם.
- עיכובים. כל חודש של עיכוב הוא עוד חודש של ריבית, ואולי גם של שכר דירה. עיכוב בהיתר יכול לעלות לכם גם בהחזר מס הרכישה (היתר בתוך 24 חודשים מהרכישה, בלי הארכה), ועיכוב בבנייה עלול להתנגש במועד האחרון למימוש הזכאות.
- שמאות נמוכה מהעלות. המימון נקבע לפי הנמוך מבין השניים. תכננו גם לתרחיש שבו השמאי לא מאשר את כל התקציב.
- תשלום לקבלן לפני הביצוע. על שלב שלא הושלם הבנק לא ישחרר כסף. כדאי לחבר את לוח התשלומים בחוזה לשלבי המשיכה של הבנק.
- ביטוח בזמן הבנייה. בתקופת העבודות יש סיכונים שביטוח מבנה רגיל לא בהכרח מכסה: נזק לעבודות, גניבת חומרים ונזק לצד שלישי. לתקופה הזו נועד ביטוח עבודות קבלניות. בדקו בחוזה מי עורך אותו ומה הוא מכסה, ותאמו עם הבנק ממתי נדרש ביטוח המבנה.
- שתי יחידות. יחידה שנייה, למשל להשכרה, נחשבת דירה להשקעה עם תקרה של 50%. זה משנה את כל החשבון.
- מתי זה לא מתאים: כשההון העצמי לא מכסה גם את מה שיוצא לפני המשיכה הראשונה וגם רזרבה, או כשההחזר בסוף הגרייס דוחק את התקציב המשפחתי לקצה. עדיף לצמצם את התכנית או לדחות אותה מאשר לגלות את הפער באמצע השלד.
אם אתם מרחיבים בית קיים ולא בונים מאפס, זה מסלול אחר: משכנתא לשיפוץ והרחבת דירה.
שאלות נפוצות
אפשר לקבל משכנתא על מגרש לפני שיש היתר בנייה?
אפשר לבקש מימון לרכישת המגרש. התקרה הרגולטורית זהה לזו של כל זכות במקרקעין (75% לדירה יחידה), אבל הבנק רשאי לממן פחות לפי המדיניות שלו. את הכסף לבנייה עצמה בנקים משחררים בדרך כלל רק אחרי שיש היתר בנייה בתוקף ותכנית מאושרת.
המגרש כבר שלנו, מירושה או מרכישה לפני שנים. איך הבנק מתייחס אליו?
השמאי של הבנק יעריך גם את הקרקע, והבנק יקבע את השווי שהוא מכיר בו. איך שווי של קרקע שכבר בבעלותכם נספר כהון עצמי, ובאיזה היקף, זו נקודה שבנקים עשויים לחשב אחרת. שאלו עליה לפני שאתם בונים את התקציב.
אפשר לבנות שתי יחידות דיור, למשל יחידה להשכרה, במשכנתא אחת?
אפשר, אבל לפי בנק ישראל, מי שאין לו דירה ובונה שתי יחידות במקביל ייחשב כבעל "דירה יחידה" ו"דירה להשקעה" (שאלה 2.22). התקרה על היחידה השנייה היא 50% ולא 75%, ולכן ההון העצמי הנדרש גבוה יותר.
מה קורה אם הבנייה נתקעת באמצע?
הבנק משחרר כסף רק על שלבים שהושלמו, ועל מה שכבר נמשך ממשיכים לשלם ריבית. עיכוב ארוך יכול להשפיע גם על מימוש הזכאות ועל מועד ביטוח המבנה. להחזר במס הרכישה קובע מועד ההיתר, לא קצב הבנייה. אם עיכוב מתקרב, דברו עם הבנק מוקדם.
הבנק מממן גם את הגמר, הפיתוח והגדר?
הבנק מממן אחוז מהעלות הצפויה שאושרה, לא מכל מה שתוציאו בסוף. לכן כל מה שאתם מתכוונים לבצע צריך להופיע בתקציב ובהצעות המחיר כבר בשלב השמאות. פריט שנוסף אחר כך ממומן בדרך כלל מהכיס.
משכנתא לבנייה עצמית או משכנתא לשיפוץ: מה ההבדל?
בבנייה עצמית מממנים בית חדש, ולעיתים גם את הקרקע. בשיפוץ או בהרחבה מממנים עבודות בנכס קיים. התקציב, השמאות ולוח המשיכות שונים מאוד, ולכן כדאי לבדוק כל מסלול בנפרד.
- בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329, גרסה 13 (06/2026). נבדק ב־16.10.2026
- בנק ישראל, שאלות ותשובות להוראה 329 (קובץ מ־8.2.2026): שאלות 2.6, 2.10, 2.15, 2.16, 2.17, 2.18, 2.22. נבדק ב־16.10.2026
- בנק ישראל, הוראת דיווח לפיקוח 876, סעיף 10. נבדק ב־16.10.2026
- משרד הבינוי והשיכון, המדריך לקבלת משכנתא ממשרד הבינוי והשיכון. נבדק ב־16.10.2026
- משרד הבינוי והשיכון, משכנתא לזוגות ותיקים וחדשים. נבדק ב־16.10.2026
- משרד הבינוי והשיכון, מחשבון זכאות למשכנתא. נבדק ב־16.10.2026
- כל זכות, קבלת משכנתא לזכאים. נבדק ב־16.10.2026
- כל זכות, חישוב מס רכישה. נבדק ב־16.10.2026
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/25: תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה (מס 6% על קרקע, החזר שישית בהיתר בתוך 24 חודשים). נבדק ב־16.10.2026
- רשות המסים, סימולטור מס רכישה. נבדק ב־16.10.2026
- רשות מקרקעי ישראל, בניה למגורים בהרחבות ישובים. נבדק ב־16.10.2026
יהושע גלר, גלר משכנתאות ופיננסים · יועץ משכנתאות וכלכלת המשפחה, ירושלים וכל הארץ. בעל תעודת תיווך ובוגר קורס יזמות נדל״ן. עוד עליי
עודכן: 18.10.2026
המידע במאמר כללי ונכון לאוקטובר 2026. הוא אינו מהווה ייעוץ אישי, הצעה או התחייבות, והתנאים בפועל נקבעים על ידי הבנק ולפי הנתונים שלכם. הדוגמאות להמחשה בלבד.