הלוואה לכל מטרה בשעבוד הדירה: מה השתנה ב־2026 וכמה אפשר לקבל

כמה אפשר לקבל? לפי כללי בנק ישראל, סך ההלוואות על הדירה, המשכנתא הקיימת וההלוואה החדשה יחד, יכול להגיע ל־50% משווי הדירה. עם ההקלה שנקבעה ב־2026 הוא יכול להגיע עד 70%, כל עוד החלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 ₪. זו תקרה רגולטורית, לא אישור: הבנק בודק גם את ההכנסה, את ההתחייבויות ואת המדיניות שלו.

במאמר תמצאו את הנוסחה, שלוש דוגמאות מספריות, השוואת עלויות מול הלוואה רגילה ורשימה של מה לבדוק לפני שחותמים. כל נתון מגיע ממקור רשמי, עם תאריך בדיקה.

מהי הלוואה לכל מטרה בשעבוד הדירה?

הלוואה לכל מטרה בשעבוד הדירה (נקראת גם ״משכנתא לכל מטרה״) היא הלוואה שהבטוחה שלה היא דירת מגורים, אבל הכסף לא משמש לקנות דירה, לבנות, להרחיב או לשפץ. כך היא מוגדרת בקובץ השאלות והתשובות של בנק ישראל להוראה 329 (שו״ת 2.2 ו־8.2).

כיוון שיש בטוחה, הבנק לוקח פחות סיכון. לכן הריבית בהלוואה כזו בדרך כלל נמוכה מהריבית בהלוואה בלי בטוחה, והתקופה יכולה להיות ארוכה, עד 30 שנה (הוראה 329, סעיף 8). מנגד, התהליך דומה למשכנתא: שמאות, מסמכים, רישום שעבוד וביטוחים.

שני מקרים נראים דומים, אבל מסווגים אחרת:

• שיפוץ או הרחבה של הדירה. לפי בנק ישראל, הלוואה לשיפוץ היא ״הלוואה לדיור״, ותקרת המימון שלה נקבעת לפי סוג הדירה: עד 75% בדירה יחידה (שו״ת 2.29). הרחבתי על כך במאמר משכנתא לשיפוץ והרחבת דירה.
• רכישת דירה נוספת. אם הכסף נועד לקנות דירה, זו הלוואה לרכישה. שיעור המימון נמדד מול הדירה הנרכשת בלבד, גם אם משעבדים דירה אחרת (הגדרת ״שיעור מימון״ בהוראה 329). בדירה להשקעה התקרה היא 50%.

הוראה 329 של בנק ישראל חלה על הבנקים. גם גופים חוץ־בנקאיים נותנים הלוואות בשעבוד דירה, והכללים והתנאים אצלם יכולים להיות שונים. לכן משווים בין הצעות לפי ריבית אפקטיבית ועלות כוללת, ולא לפי ההחזר החודשי.

מה השתנה ב־2026?

שני שינויים בהוראה 329 נוגעים ישירות למי שרוצה להוציא כסף מהדירה: ההקלה של עד 70% הפכה לקבועה, ויחס ההחזר נבדק עכשיו על כל ההלוואות שעל הדירה יחד.

1. עד 70% משווי הדירה, עם תקרה של 200,000 ₪

בתקופת המלחמה קיבלו הבנקים הקלה זמנית: לממן הלוואה שאינה לרכישה עד 70% משווי הדירה, במקום 50%. בדצמבר 2025 פרסם המפקח על הבנקים טיוטה ״לקבע״ את ההקלה, עם מגבלה חדשה. בפברואר 2026 היא נכנסה להוראה כסעיף 10א, והיא מופיעה גם בגרסה הנוכחית (גרסה 13, יוני 2026). זה הנוסח:

״תאגיד בנקאי רשאי שלא להחיל את המגבלה הקבועה בסעיף 4 לעיל, על הלוואה לדיור שלא לצורך רכישת זכות במקרקעין עד לשיעור מימון של 70% ובלבד שהיקף החריגה מעל שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200,000 ש״ח.״ (הוראה 329, סעיף 10א)

שלושה דברים חשובים בנוסח:

• ״רשאי״: זו אפשרות של הבנק, לא זכות שלכם. בנק יכול להחליט לעצור ב־50%.
• ״שיעור מימון״: נמדד על כל ההלוואות שעל הדירה יחד, כולל המשכנתא הקיימת (סעיף 4).
• ״היקף החריגה״: נספר במצטבר. גם אם לוקחים כמה הלוואות על אותה דירה, סך החלק שמעל 50% בכולן יחד לא יעלה על 200,000 ₪ (שו״ת 2.31).

2. יחס ההחזר נבדק על כל ההלוואות שעל הדירה

בנק ישראל כתב שראה עלייה בתוספות אשראי לדיור, בעיקר סמוך ללקיחת המשכנתא הראשונה (הודעה לעיתונות, 16.12.2025). לכן ההגדרה של ״החזר חודשי״ בהוראה כוללת היום גם הלוואות קודמות שרשומות בשעבוד על אותו נכס, אם מועד הפירעון שלהן רחוק מ־18 חודשים, בין שניתנו באותו בנק ובין שניתנו בבנק אחר או בגוף אחר. לפי חוזר 2852 של המפקח על הבנקים, התיקון נכנס לתוקף ב־1 באוקטובר 2026.

המשמעות: כשמבקשים הלוואה נוספת על דירה שיש עליה משכנתא, הבנק מחבר את ההחזר הקיים להחזר החדש, ובודק שהסך לא עולה על 50% מההכנסה הפנויה.

כלל	מה נקבע	מקור (נבדק ב־16.10.2026)
תקרת מימון בסיסית	50% משווי הדירה המשועבדת	שו״ת 2.2, 8.2
הקלה (לפי שיקול הבנק)	עד 70%, והחלק שמעל 50% עד 200,000 ₪ במצטבר	הוראה 329, סעיף 10א; שו״ת 2.31
הלוואות קיימות על הדירה	נכללות בחישוב שיעור המימון	סעיף 4
יחס החזר מהכנסה	עד 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% הבנק נדרש להקצות יותר הון	סעיפים 5 ו־6
מה נכלל בהחזר	גם הלוואות קודמות על אותו נכס (מעל 18 חודשים לפירעון), מ־1.10.2026	נספח א׳ להוראה; חוזר 2852
ריבית משתנה	עד 66.66% מההלוואה	סעיף 7
תקופה	עד 30 שנה	סעיף 8
הלוואה לכל מטרה עד 120,000 ₪	מגבלות יחס ההחזר שבהוראה לא חלות עליה	סעיפים 11 ו־12.2

כמה אפשר לקבל? כך מחשבים את התקרה

התקרה הכוללת היא הנמוך מבין שני מספרים: 70% משווי הדירה, או 50% משווי הדירה ועוד 200,000 ₪. ממנה מורידים את יתרת ההלוואות הקיימות על הדירה, ומה שנשאר הוא הסכום המרבי להלוואה החדשה לפי ההוראה.

1. שווי הדירה: לפי שמאות שהבנק מקבל.
2. התקרה הכוללת: הנמוך מבין 70% מהשווי לבין 50% מהשווי ועוד 200,000 ₪.
3. ההלוואה החדשה: התקרה הכוללת, פחות יתרת המשכנתא וכל הלוואה אחרת על הדירה.
4. בדיקת הכנסה: סך ההחזרים על הדירה עד 50% מההכנסה הפנויה.

נקודת המפנה היא שווי של מיליון ₪. עד מיליון, התקרה של 70% היא שעוצרת. מעל מיליון, התוספת של 200,000 ₪ היא שעוצרת. כך זה נראה בכמה שווים:

שווי הדירה	50% בלבד	70% מהשווי	50% ועוד 200,000 ₪	התקרה הכוללת היום
800,000 ₪	400,000 ₪	560,000 ₪	600,000 ₪	560,000 ₪
1,000,000 ₪	500,000 ₪	700,000 ₪	700,000 ₪	700,000 ₪
1,500,000 ₪	750,000 ₪	1,050,000 ₪	950,000 ₪	950,000 ₪
2,000,000 ₪	1,000,000 ₪	1,400,000 ₪	1,200,000 ₪	1,200,000 ₪
3,000,000 ₪	1,500,000 ₪	2,100,000 ₪	1,700,000 ₪	1,700,000 ₪

הטבלה מראה את סך ההלוואות המרבי על הדירה, לפני שמורידים משכנתא קיימת. החישוב שלי, לפי סעיפים 4 ו־10א להוראה 329. זו תקרה רגולטורית בלבד, לא אישור ולא הצעה.

איך ההכנסה מגבילה את הסכום?

לפי הוראה 329, ההחזר החודשי על הלוואות הדיור לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה (סעיף 5). ברוב המקרים זה מה שקובע את הסכום בפועל, ולא שווי הדירה.

• הכנסה פנויה היא ההכנסה החודשית נטו, בניכוי הוצאות קבועות: התחייבויות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים, כמו החזרי הלוואות אחרות או מזונות (נספח א׳ להוראה).
• 40% הוא קו חשוב: מעל 40% הבנק נדרש להקצות יותר הון על ההלוואה (סעיף 6), ולכן בנקים נוטים להחמיר מעל הקו הזה.
• מ־1.10.2026 ההחזר על המשכנתא הקיימת נספר יחד עם ההחזר החדש.
• הלוואה לכל מטרה עד 120,000 ₪ פטורה ממגבלות יחס ההחזר שבהוראה (סעיפים 11 ו־12.2). זה לא אומר שהבנק לא יבדוק יכולת החזר. זה רק אומר שההוראה לא מגבילה אותו במספר.

רוצים לדעת כמה נשאר לכם בפועל בסוף החודש? מחשבון התזרים המשפחתי עוזר לבנות את התמונה לפני שפונים לבנק.

כמה אפשר לקבל בפועל? שלוש דוגמאות מספריות

הדוגמאות בנויות על הכללים שלמעלה. הריבית בכולן היא 5.5% שנתית, להמחשה בלבד: זו לא ריבית שוק ולא הצעה. החישוב בלוח שפיצר, בלי הצמדה למדד.

למה אפשר להשתמש בכסף, ומתי עדיף שלא?

״לכל מטרה״ פירושו שהבנק לא מממן כאן רכישה או שיפוץ, ולכן אין חוזה רכישה או הצעת מחיר שקובעים את הסכום. אבל ״אפשר״ ו״כדאי״ הן שתי שאלות שונות.

בדרך כלל הגיוני לבדוק	בדרך כלל עדיף לא
סגירת הלוואות יקרות יותר, כשסך העלות באמת יורד	מימון הוצאות שוטפות שהמשכורת לא מכסה
הוצאה גדולה וחד־פעמית שתוכננה מראש: לימודים, רכב, אירוע משפחתי	כיסוי מינוס חוזר, בלי לשנות את התקציב
עזרה לילדים בהון העצמי, כשההחזר נכנס בתקציב שלכם	הוצאה שלא ברור מאיפה תחזירו אותה
גישור לתקופה קצרה, עם מקור החזר ברור כמו מכירת נכס	הלוואה ל־20 או 25 שנה להוצאה שנגמרת מהר

אם המטרה היא לאחד הלוואות, השוו את סך התשלומים לפני ואחרי במחשבון איחוד ההלוואות. ירידה בהחזר החודשי היא לא בהכרח חיסכון. הרחבה במאמר איחוד הלוואות: מתי זה משתלם.

הורים שלוקחים הלוואה על הבית שלהם כדי לעזור לילד בהון העצמי: בנק ישראל מסווג אותה כהלוואה לכל מטרה, עם תקרה של 50% משווי בית ההורים (שו״ת 2.7). פירוט בשאלות הנפוצות למטה.

כמה זה עולה? ריבית אפקטיבית מול הלוואה בלי בטוחה

הלוואה בשעבוד הדירה בדרך כלל זולה יותר בריבית, אבל יש לה עלויות הקמה, והיא מפתה למתוח את התקופה. לכן משווים לפי הריבית האפקטיבית ולפי סך העלות, ולא לפי ההחזר החודשי.

אילו עלויות יש בדרך?

• שמאות של הדירה, על ידי שמאי שהבנק מקבל.
• עמלת פתיחת תיק או טיפול, לפי תעריפון הבנק.
• רישום השעבוד אצל הגורם הרושם (למשל לשכת רישום המקרקעין).
• ביטוח חיים וביטוח מבנה, שהבנק דורש בדרך כלל בהלוואה בשעבוד דירה.
• עמלת פירעון מוקדם אפשרית, בעיקר במסלולים בריבית קבועה.
• הסכמת הבנק הקיים: אם ההלוואה החדשה היא בגוף אחר, רישום שעבוד נוסף דורש בדרך כלל את הסכמת הבנק שהשעבוד הקיים רשום לטובתו.

מתי זה לא משתלם, וממה להיזהר?

הלוואה בשעבוד הדירה היא כלי טוב כשיש לה מטרה ותכנית החזר. היא כלי מסוכן כשהיא באה במקום תקציב.

• הבית הוא הבטוחה. אם לא עומדים בתשלומים, הבנק יכול בסופו של דבר לפעול למימוש השעבוד. בהלוואה בלי בטוחה אין לבנק שעבוד על הדירה.
• פריסה ארוכה מייקרת. כמו בדוגמה: אותו סכום, החזר נמוך בחצי ועלות כוללת כמעט פי שלושה.
• ״לסגור את המינוס״ בלי לשנות הרגלים מחזיר את המינוס תוך זמן קצר, והפעם לצד חוב ארוך על הבית.
• ריבית משתנה והצמדה למדד. בחלק מהמסלולים ההחזר יכול לעלות. בנו את התקציב גם לתרחיש שבו הוא עולה.
• פחות גמישות בהמשך. כל הלוואה נוספת על הדירה מקטינה את המרווח למחזור או להלוואה לשיפוץ בעתיד. במכירת הדירה, ההלוואות שרשומות עליה נפרעות בדרך כלל מהתמורה.
• עלויות שמשולמות מוקדם. חלק מהעלויות, כמו השמאות, משולמות לפני שיודעים אם ההלוואה תאושר בסכום שרציתם.

מה לבדוק לפני שלוקחים הלוואה בשעבוד הדירה?

• למה בדיוק צריך את הכסף, וכמה. בלי תוספת ״ליתר ביטחון״.
• דוח יתרות עדכני של המשכנתא הקיימת ושל כל הלוואה אחרת על הדירה.
• הערכת שווי מציאותית: השמאי של הבנק יקבע, אבל כדאי להגיע עם ציפייה שמבוססת על דירות דומות באזור.
• הכנסה פנויה: נטו, פחות הלוואות ומזונות שנותרו להם יותר מ־18 חודשים.
• סך ההחזרים על הדירה אחרי ההלוואה. מתחת ל־40% נשאר מרווח.
• הצעות מכמה גופים, כולל המסלולים, ההצמדה והריבית האפקטיבית.
• עמלת פירעון מוקדם: מתי ובכמה, בכל מסלול.
• האם הבנק הקיים צריך להסכים לשעבוד נוסף.
• מה קורה לתקציב אם הריבית או המדד עולים.

איך זה עובד, שלב אחר שלב?

1. מיפוי: מטרה, סכום, תקציב חודשי ויתרות קיימות.
2. בדיקת תקרה: שווי משוער, יתרות ויחס החזר.
3. אישור עקרוני: פנייה לבנקים וקבלת אישורים עקרוניים.
4. שמאות: שמאי שהבנק מקבל קובע את השווי.
5. השוואה: בחירת מסלולים והשוואת הצעות לפי עלות כוללת.
6. חתימה: ביטוחים ורישום השעבוד, ואז הכסף מועבר.

שאלות נפוצות

המידע במאמר כללי ואינו תחליף לבדיקה אישית. הדוגמאות להמחשה בלבד, ואין בהן הצעה, ייעוץ או התחייבות לאישור. התנאים בפועל נקבעים על ידי הגוף המממן.

המידע במאמר כללי ונכון לאוקטובר 2026. הוא אינו מהווה ייעוץ אישי, הצעה או התחייבות, והתנאים בפועל נקבעים על ידי הבנק ולפי הנתונים שלכם. הדוגמאות להמחשה בלבד.