- כל מסלול משכנתא מוגדר בעיקר בשתי שאלות: האם הריבית יכולה להשתנות במהלך התקופה, והאם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
- המסלולים העיקריים הם פריים, קבועה לא צמודה (קל״צ), קבועה צמודה (ק״צ) ומשתנה כל 5 שנים, צמודה או לא צמודה. מי שזכאי יכול לקבל גם הלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון.
- לפי הוראה 329 של בנק ישראל, החלק בריבית משתנה לא יעלה על 66.66% מההלוואה. כלומר, לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (נבדק ב־16.10.2026).
- עלות היציאה המוקדמת תלויה במסלול. בפריים לא נגבית עמלת היוון. במשתנה היא מחושבת רק עד נקודת השינוי הבאה. בקבועה היא עלולה להיות גבוהה אם הריבית במשק ירדה.
- אין מסלול ״נכון״ לכולם. התמהיל צריך להתאים להכנסה, לתוכניות, ולעלייה בהחזר שהמשפחה יכולה לספוג.
כל מסלול משכנתא מאזן אחרת בין החזר נמוך היום לבין ודאות בהמשך. בפריים ובמסלולים המשתנים ההחזר יכול לעלות ולרדת עם הריבית. בקבועה הלא צמודה ההחזר ידוע מראש, אבל ירידת ריבית לא תוריד אותו. בקבועה הצמודה הריבית קבועה, אבל ההחזר עולה עם המדד. לכן מחלקים את המשכנתא לכמה מסלולים, וזה התמהיל.
מה זה מסלול משכנתא, ולמה מחלקים את ההלוואה לכמה מסלולים?
מסלול משכנתא הוא חלק מההלוואה שיש לו כללים משלו: סוג ריבית, הצמדה ותקופה. משכנתא אחת כוללת בדרך כלל כמה מסלולים, וכל אחד מהם מתנהג אחרת לאורך השנים.
כדי להבין מסלול, שאלו עליו שתי שאלות:
- האם הריבית יכולה להשתנות? בנק ישראל מגדיר הלוואה בריבית משתנה כהלוואה ״שהריבית שהיא נושאת עשויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה״ (הוראה 329, סעיף 1). פריים ומסלולים משתנים עונים על ההגדרה. מסלולים קבועים לא.
- האם הקרן צמודה למדד? במסלול צמוד, היתרה וההחזר עולים כשמדד המחירים לצרכן עולה. במסלול לא צמוד, המדד לא משפיע על ההלוואה.
למה לא מסלול אחד? כי משכנתא נמשכת 20 עד 30 שנה, ואף אחד לא יודע מה יהיו הריבית והאינפלציה בעוד עשר שנים. החלוקה מפזרת את הסיכון ושומרת גמישות: חלק אפשר לפרוע מוקדם בעלות נמוכה, וחלק נותן החזר ידוע מראש.
אילו מסלולים יש, ומה מזיז את ההחזר בכל אחד?
יש ארבעה מסלולים בנקאיים עיקריים, והמשתנה מגיע בשתי גרסאות. ההבדל ביניהם הוא מה יכול להזיז את ההחזר: ריבית בנק ישראל, המדד, העוגן בנקודת השינוי, או שום דבר.
| מסלול | איך נקבעת הריבית | צמוד למדד? | מה יכול לשנות את ההחזר | נספר כ״ריבית משתנה״ בהוראה 329? | עמלת היוון בפירעון מוקדם |
|---|---|---|---|---|---|
| פריים | ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, ועליה מרווח קבוע שנקבע בחוזה (פלוס או מינוס) | לא | כל שינוי בריבית בנק ישראל | כן | לא נגבית, כי מועדי השינוי לא ידועים מראש |
| קבועה לא צמודה (קל״צ) | קבועה לכל התקופה | לא | שום דבר. ההחזר ידוע מראש | לא | עלולה להיגבות, אם הריבית הממוצעת ביום הפירעון נמוכה מהריבית בהלוואה |
| קבועה צמודה (ק״צ) | קבועה לכל התקופה | כן | עליית המדד מגדילה את היתרה ואת ההחזר | לא | עלולה להיגבות, ובנוסף עמלת מדד בפירעון בין ה־1 ל־15 בחודש |
| משתנה צמודה (למשל כל 5 שנים) | קבועה עד נקודת השינוי, ואז מתעדכנת לפי עוגן שנקבע בחוזה | כן | המדד לאורך כל התקופה, והעוגן בכל נקודת שינוי | כן | מחושבת רק עד נקודת השינוי הבאה. בנקודת השינוי עצמה לא נגבית |
| משתנה לא צמודה (למשל כל 5 שנים) | קבועה עד נקודת השינוי, ואז מתעדכנת לפי עוגן שנקבע בחוזה | לא | העוגן בכל נקודת שינוי | כן | מחושבת רק עד נקודת השינוי הבאה. בנקודת השינוי עצמה לא נגבית |
מקורות הטבלה: הוראה 329 של בנק ישראל, צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור) ושו״ת בנק ישראל על רפורמת השקיפות במשכנתאות. נבדק ב־16.10.2026. הלוואת הזכאות מתוארת בנפרד בהמשך, כי את התנאים שלה קובעת המדינה.
מה היתרונות והחסרונות של כל מסלול?
לכל מסלול יש יתרון בולט ומחיר שמשלמים עליו. ״עשוי להתאים״ הוא מידע כללי, ולא המלצה אישית.
פריים
מסלול הפריים קשור ישירות לריבית בנק ישראל. ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, והבנק מוסיף עליה או מפחית ממנה מרווח שנקבע בחוזה ונשאר קבוע לאורך ההלוואה. כשבנק ישראל משנה את הריבית, ההחזר בחלק הזה מתעדכן זמן קצר אחר כך.
- יתרונות: גמישות. אפשר לפרוע את המסלול מוקדם בלי עמלת היוון. כשהריבית במשק יורדת, ההחזר יורד איתה. המסלול לא צמוד למדד.
- חסרונות: חשיפה מלאה לעליית ריבית לאורך כל התקופה. אי אפשר לדעת היום מה יהיה ההחזר בעוד חמש או עשר שנים.
- עשוי להתאים: למשפחה שיש לה מרווח בתקציב לספוג עלייה בהחזר, ולמי שמתכנן לפרוע חלק מההלוואה מוקדם.
קבועה לא צמודה (קל״צ)
במסלול הזה הריבית קבועה והקרן לא צמודה. ההחזר הראשון הוא גם האחרון: אותו סכום בדיוק, מהחודש הראשון ועד סוף התקופה.
- יתרונות: ודאות מלאה. אין חשיפה לריבית ואין חשיפה למדד, ולכן קל לתכנן סביבו תקציב.
- חסרונות: אם הריבית במשק יורדת, ההחזר לא יורד איתה. פירעון מוקדם אחרי ירידת ריבית עלול לעלות בעמלת היוון. העמלה הזו מחושבת לפי ההפרש בין הריבית בהלוואה לבין הריבית הממוצעת ביום הפירעון.
- עשוי להתאים: למשפחה שצריכה לדעת בדיוק כמה תשלם בכל חודש, ולמי שמתכנן להחזיק את ההלוואה לאורך זמן.
קבועה צמודה (ק״צ)
הריבית קבועה, אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. לפי בנק ישראל, כל עלייה של 1% במדד מעלה את ההחזר החודשי ב־1%. גם היתרה עולה עם המדד, ולכן בשנים הראשונות היא יורדת לאט, ולפעמים אפילו עולה.
- יתרונות: הריבית לא משתנה. המסלול נספר כ״ריבית קבועה״ במגבלה של בנק ישראל, כלומר הוא יכול להיות חלק מהשליש הקבוע.
- חסרונות: ההחזר והיתרה עולים עם האינפלציה. ריבית נקובה נמוכה יכולה להטעות. בפירעון מוקדם עלולות להיגבות עמלת היוון ועמלת מדד.
- עשוי להתאים: לבחינה כחלק מהחלק הקבוע בתמהיל, למי שמבין שההחזר יעלה עם המדד ובודק את ההחזר הצפוי בעוד 10 ו־20 שנה.
משתנה כל 5 שנים, צמודה או לא צמודה
הריבית קבועה לתקופה מוגדרת, למשל חמש שנים, ובסופה מתעדכנת לפי עוגן שנקבע בחוזה. בסל האחיד של בנק ישראל העוגן הוא תשואת אג״ח ממשלתיות. בגרסה הצמודה גם הקרן צמודה למדד. בגרסה הלא צמודה, רק העוגן יכול לשנות את ההחזר.
- יתרונות: ודאות לתקופה של כמה שנים. בכל נקודת שינוי אפשר לפרוע או למחזר בלי עמלת היוון. גם לפני נקודת השינוי, העמלה מחושבת רק על התקופה שנותרה עד אליה.
- חסרונות: הריבית יכולה לקפוץ בנקודת השינוי. המסלול נספר כ״ריבית משתנה״ במגבלה של בנק ישראל. בגרסה הצמודה יש גם חשיפה למדד.
- עשוי להתאים: למי שצופה שינוי בעוד כמה שנים, כמו מכירה, שדרוג דיור או סכום גדול שישתחרר, ורוצה ודאות עד אז.
הלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון
הלוואת זכאות היא הלוואה בתנאים שקובעת המדינה, למי שמקבל תעודת זכאות. הסכום הבסיסי נקבע לפי ניקוד: שנות נישואין, ילדים ואחים. הסכום נע בין 54,240 ₪ (599 עד 999 נקודות) ל־161,665 ₪ (2,200 נקודות ומעלה). לכל חודש של שירות חובה או שירות לאומי מתווסף 1% מההלוואה הבסיסית (בזוג, תוספת השירות והמילואים מוגבלת יחד ל־65%).
לפי משרד הבינוי והשיכון, הריבית נמוכה ב־0.5% מהריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם למשכנתאות צמודות, ולכל היותר 3%. ההלוואה צמודה למדד, לתקופה של עד 30 שנה. יש גם מגבלות זמן: עד 36 חודשים מחתימת החוזה בדירה חדשה, ועד שנה בדירה יד שנייה (נבדק ב־16.10.2026).
- יתרונות: תקרת ריבית שקבעה המדינה.
- חסרונות: הסכום מוגבל, וההלוואה צמודה למדד. את תנאי הפירעון המוקדם בדקו מול הבנק לפני החתימה.
- איך בודקים: הזינו את הסכום מתעודת הזכאות במחשבון המשכנתא בזכאות, או בדקו בסימולטור של משרד הבינוי והשיכון. מי שזכה בדירה בהנחה ימצא את הפרטים במאמר על משכנתא לדירה בהנחה ולמחיר למשתכן.
מה בנק ישראל מגביל כשבונים תמהיל?
המגבלה המרכזית היא על החלק בריבית משתנה: הוא לא יעלה על 66.66% מההלוואה (הוראה 329, סעיף 7, גרסה 13 מ־06/2026). פריים וכל המסלולים המשתנים נספרים יחד, צמודים ולא צמודים. לכן לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה.
עוד שני כללים מאותה הוראה שחלים על כל תמהיל: תקופת ההלוואה לא תעלה על 30 שנה (סעיף 8), וההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה (סעיף 5).
שימו לב לכלל ישן. בחוזר מדצמבר 2017 היו בסעיף 7 שתי מגבלות: עד 66.66% בריבית משתנה, ועד 33.33% בחלק שהריבית בו יכולה להשתנות בתוך פחות מחמש שנים. בנק ישראל הודיע ב־27.12.2020 על הסרת המגבלה השנייה, שכונתה ״מגבלת הפריים״, בהלוואות חדשות החל מ־17.1.2021. בנוסח הנוכחי של ההוראה היא לא מופיעה. אם קראתם ש״פריים מוגבל לשליש״, המקור ישן.
כלי שעוזר להשוות: לפי בנק ישראל, הבנקים מחויבים להציע באישור העקרוני שלושה ״סלים אחידים״, שאת התמהיל שלהם קבע בנק ישראל. כך אפשר להשוות בין בנקים על אותו תמהיל. ליד כל סל מופיעים הריבית הכוללת החזויה, ההחזר הראשון, ההחזר הגבוה הצפוי וסך התשלומים הצפוי.
האם התמהיל עומד במגבלה? משכנתא של 1,200,000 ₪. התמהיל המוצע: 500,000 ₪ בפריים, 350,000 ₪ במשתנה צמודה כל 5 שנים, ו־350,000 ₪ בקבועה לא צמודה.
- החלק המשתנה: 500,000 + 350,000 = 850,000 ₪.
- היחס: 850,000 ÷ 1,200,000 = 70.8%. זה יותר מ־66.66%, ולכן הבנק לא יאשר את התמהיל הזה.
- המקסימום בריבית משתנה: 1,200,000 × 66.66% = 799,920 ₪. כלומר, לפחות 400,080 ₪ צריכים להיות במסלולים קבועים.
כמה עולה לצאת מכל מסלול לפני הזמן?
בכל המסלולים הבנק רשאי לגבות עמלה תפעולית קטנה, ועמלה נוספת אם לא הודעתם לו לפחות 10 ימים מראש. ההבדל הגדול בין המסלולים הוא עמלת ההיוון. עמלת היוון היא הפיצוי לבנק על ההפרש בין הריבית בהלוואה לבין הריבית הממוצעת ביום הפירעון. במסלולים קבועים היא עלולה להיות משמעותית, ובפריים היא לא נגבית בכלל.
| רכיב | מה קובע הצו | על אילו מסלולים |
|---|---|---|
| עמלה תפעולית | עד 60 ₪ לפי נוסח הצו. לפי בנק ישראל, גובים עמלה תפעולית אחת בלבד גם כשהמשכנתא בנויה מכמה מסלולים | כל המסלולים |
| אי מתן הודעה מוקדמת | 0.1% מהסכום הנפרע, אם ההודעה ניתנה פחות מ־10 ימים לפני הפירעון | כל המסלולים |
| עמלת היוון | נגבית כשהריבית הממוצעת ביום הפירעון נמוכה מהריבית בהלוואה. הצו קובע שתי דרכי חישוב, והבנק רשאי לגבות רק את הנמוכה מביניהן | קבועה צמודה ולא צמודה. במשתנה היא מחושבת רק עד נקודת השינוי הבאה, ובנקודת השינוי לא נגבית. בפריים לא נגבית |
| הנחה בעמלת ההיוון | בהלוואה בנקאית רגילה: 20% הנחה אם עברו 3 עד 5 שנים מיום מתן ההלוואה, ו־30% אם עברו 5 שנים או יותר | כל מסלול שנגבית בו עמלת היוון |
| עמלת מדד | בפירעון בין ה־1 ל־15 בחודש: הסכום הנפרע כפול מחצית השינוי הממוצע במדד ב־12 המדדים האחרונים | מסלולים צמודי מדד בלבד |
המקור: צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב-2002, בנוסח המשולב שבאתר בנק ישראל, סעיפים 3, 4, 5 ו־8. נבדק ב־16.10.2026. בהלוואה בנקאית שניתנה לזכאי בנוסף להלוואה ממשלתית (״הלוואה משלימה״) מדרגות ההנחה שונות.
לפני פירעון מוקדם או מחזור, בקשו מהבנק דוח יתרות לסילוק לכל מסלול. בדוח רואים כמה בדיוק תעלה היציאה. אם יש לכם מסלול משתנה, בדקו מתי נקודת השינוי הבאה. לפעמים שווה לחכות לה.
איך אותה הלוואה מתנהגת במסלולים שונים?
בהתחלה ההבדל בין המסלולים נראה קטן. הוא מתגלה כשהריבית משתנה. הנה אותה משכנתא בשלושה מסלולים לא צמודים.
ההנחות: משכנתא של 1,000,000 ₪ ל־25 שנה (300 תשלומים), בלוח שפיצר. הריביות עגולות לצורך ההסבר, ואינן ריביות שוק: קבועה לא צמודה 5.0%, פריים (אחרי המרווח) 4.5%, משתנה לא צמודה כל 5 שנים 4.7%.
החישוב: החזר = סכום × r ÷ (1 − (1 + r) בחזקת (−n)), כאשר r היא הריבית השנתית חלקי 12, ו־n הוא מספר התשלומים. בקבועה הלא צמודה: r = 5% ÷ 12 ≈ 0.4167%. לכן 1,000,000 × 0.004167 ÷ (1 − 1.004167 בחזקת (−300)) ≈ 5,846 ₪.
| קבועה לא צמודה 5.0% | פריים 4.5% | משתנה לא צמודה 4.7% | |
|---|---|---|---|
| החזר חודשי ראשון | 5,846 ₪ | 5,558 ₪ | 5,672 ₪ |
| הריבית עולה ב־1% | 5,846 ₪ (לא משתנה) | 6,122 ₪ (מהשנה השנייה) | 6,164 ₪ (מהשנה השישית) |
| הריבית יורדת ב־1% | 5,846 ₪ (לא משתנה) | 5,023 ₪ | 5,203 ₪ |
| הריבית עולה ב־2% | 5,846 ₪ (לא משתנה) | 6,713 ₪ | 6,676 ₪ |
איך חושב שינוי הריבית: בפריים, אחרי 12 תשלומים נשארה יתרה של 977,847 ₪. בריבית של 5.5% על 288 התשלומים שנותרו, ההחזר הוא 6,122 ₪. במשתנה, אחרי 60 תשלומים נשארה יתרה של 881,505 ₪. בריבית של 5.7% על 240 תשלומים, ההחזר הוא 6,164 ₪.
מה רואים: הפריים מתחיל זול ב־288 ₪ בחודש מהקבועה. עלייה של אחוז אחד אחרי שנה הופכת אותו ליקר ממנה ב־276 ₪ בחודש. עלייה של שני אחוזים הופכת אותו ליקר ב־867 ₪ בחודש. בסך התשלומים: 1,753,770 ₪ בקבועה, לעומת 1,667,497 ₪ בפריים אם הריבית לא זזה, ו־2,000,141 ₪ אם היא עלתה בשני אחוזים אחרי שנה ונשארה שם.
אף אחד לא יודע לאן הריבית תלך. השאלה המעשית היא איזה תרחיש המשפחה שלכם יכולה לספוג. סכומים ותקופות אחרים אפשר לבדוק במחשבון ההחזר החודשי ולוח הסילוקין.
מה עושה האינפלציה למסלול צמוד?
במסלול צמוד, ההחזר והיתרה עולים עם המדד, ולכן ריבית נקובה נמוכה לא אומרת שהמסלול זול. הנה אותה הלוואה בקבועה לא צמודה ובקבועה צמודה, בשתי הנחות מדד.
ההנחות: 1,000,000 ₪ ל־25 שנה, בלוח שפיצר. קבועה לא צמודה ב־5.0%, מול קבועה צמודה ב־3.5%. המדד עולה בקצב קבוע של 2% או 3% בשנה. אלה הנחות להמחשה, ולא תחזית. הריביות אינן ריביות שוק.
החישוב: ההחזר הבסיסי בצמודה מחושב כמו בלא צמודה, בריבית של 3.5%, ויוצא 5,006 ₪. כל תשלום מוכפל בעליית המדד המצטברת עד אותו חודש. בהנחת מדד של 2%, אחרי 10 שנים: 5,006 × 1.02 בחזקת 10 ≈ 6,103 ₪.
| קבועה לא צמודה 5.0% | קבועה צמודה 3.5%, מדד 2% | קבועה צמודה 3.5%, מדד 3% | |
|---|---|---|---|
| החזר ראשון | 5,846 ₪ | 5,006 ₪ | 5,006 ₪ |
| החזר אחרי 10 שנים | 5,846 ₪ | 6,103 ₪ | 6,728 ₪ |
| החזר אחרי 20 שנים | 5,846 ₪ | 7,439 ₪ | 9,042 ₪ |
| יתרה אחרי 5 שנים | 885,802 ₪ | 953,047 ₪ | 1,000,690 ₪ |
| סך התשלומים (בשקלים של כל שנה) | 1,753,770 ₪ | 1,944,997 ₪ | 2,225,715 ₪ |
מה רואים: הצמודה מתחילה זולה ב־840 ₪ בחודש. בהנחת מדד של 2%, ההחזר בה עוקף את הקבועה הלא צמודה אחרי כ־8 שנים. בהנחת מדד של 3% זה קורה אחרי כ־5 שנים. ובמדד של 3%, אחרי חמש שנים של תשלומים היתרה עדיין גבוהה מהסכום שלוו.
הסתייגות חשובה: סך התשלומים נמדד בשקלים של כל שנה, ולא מתחשב בכך ששקל בעוד 20 שנה שווה פחות. אם גם ההכנסה עולה עם המדד, משקל ההחזר בתקציב עולה פחות ממה שנראה בטבלה. ובמדד נמוך התמונה מתהפכת: בהנחה של 1% בשנה, סך התשלומים בצמודה יוצא כ־1,705,882 ₪, פחות מבלא צמודה.
איך חושבים על בניית תמהיל?
תמהיל טוב מתחיל בשאלות על המשפחה, ולא בשאלה איזה מסלול זול היום:
- כמה יציבה ההכנסה של משק הבית, ומה צפוי להשתנות בה בשנים הקרובות?
- באיזו עלייה בהחזר החודשי התקציב יכול לעמוד בלי להיכנס למינוס?
- האם אתם מתכננים למכור, לשדרג דיור או לפרוע חלק מהמשכנתא בעוד כמה שנים?
- כמה חשוב לכם לדעת מראש מה יהיה ההחזר ב־20 השנים הבאות?
מהתשובות נגזרים כמה עקרונות כלליים. החלק הקבוע, לפחות שליש, נותן עוגן של ודאות. חלק שאולי תפרעו מוקדם עדיף לבדוק במסלולים שהיציאה מהם זולה, כמו פריים או משתנה בנקודת שינוי. ותמיד בודקים את התמהיל גם בתרחיש לחץ: מה קורה להחזר אם הפריים עולה בשני אחוזים, ואם המדד עולה ב־3% בשנה.
| המצב | השאלה שכדאי לבדוק בתמהיל |
|---|---|
| זוג צעיר בדירה ראשונה | האם יש מרווח בתקציב לעלייה בהחזר, גם כשיגיעו ילדים והוצאות יגדלו? |
| משפרי דיור שמתכננים למכור | כמה תעלה היציאה מכל מסלול, אם הדירה תימכר בעוד כמה שנים? |
| עצמאים עם הכנסה משתנה | איזה החזר אפשר לשלם גם בחודש חלש, ולא רק בחודש ממוצע? |
| לקראת פרישה | האם ההחזר עדיין יהיה אפשרי כשההכנסה תרד, ומתי ההלוואה מסתיימת? |
כדי לבדוק תמהיל במספרים, חלקו את הסכום בין המסלולים במחשבון תמהיל המשכנתא. אחר כך העלו את ריבית הפריים ואת הנחת המדד, וראו מה קורה להחזר. מי שכבר יש לו משכנתא ושוקל לשנות את התמהיל ימצא את הצעדים במאמר על מחזור משכנתא.
מה לבדוק לפני שבוחרים מסלולים?
- סך התשלומים הצפוי בכל תמהיל, ולא רק ההחזר הראשון.
- ההחזר הגבוה הצפוי, כפי שהוא מופיע באישור העקרוני.
- בכמה ההחזר עולה אם הפריים עולה באחוז או בשניים.
- בכמה המסלולים הצמודים יכולים לעלות עם המדד, בעוד 10 ו־20 שנה.
- מתי נקודות השינוי במסלולים המשתנים, ולפי איזה עוגן מתעדכנת הריבית.
- כמה תעלה יציאה מוקדמת מכל מסלול.
- שהחלק בריבית משתנה לא עולה על 66.66%.
- הצעות מכמה בנקים על אותו תמהיל, כדי להשוות על אותו בסיס.
ממה להיזהר כשמשווים מסלולים?
- לבחור לפי ההחזר הראשון. תמהיל שזול היום עלול להישען על החלקים שיכולים להתייקר: פריים, מסלולים משתנים ומסלולים צמודים.
- להתפתות לריבית נמוכה במסלול צמוד. בדוגמה, במדד של 2% בשנה ההחזר עוקף את הלא צמודה אחרי כ־8 שנים.
- להאריך את התקופה כדי להוריד את ההחזר. ההחזר יורד, וסך הריבית עולה.
- להתעלם מעלות היציאה. אם יש סיכוי שתמכרו או תמחזרו, עמלת ההיוון במסלולים הקבועים חשובה כבר עכשיו.
- להעתיק תמהיל של חברים. הוא נבנה לפי ההכנסה והתוכניות שלהם.
המידע במאמר כללי, ואינו המלצה על מסלול או על תמהיל מסוים. הדוגמאות להמחשה בלבד, בריביות ובהנחות מדד שאינן תחזית. התמהיל שמתאים לכם תלוי במצב ובתוכניות שלכם ובהצעות הבנקים, והתנאים בפועל נקבעים על ידי הגוף המממן.
שאלות נפוצות
אפשר לקחת את כל המשכנתא בפריים?
לא. לפי סעיף 7 בהוראה 329, החלק בריבית משתנה לא יעלה על 66.66% מההלוואה, ופריים נספר כריבית משתנה. ההוראה מאפשרת חריגים מעטים, כמו הלוואת גישור עד שלוש שנים או הלוואה לכל מטרה עד 120,000 ₪. גם החריגים האלה כפופים למבחן רבעוני על כלל ההלוואות של הבנק.
מסלול משתנה כל 5 שנים נחשב ריבית משתנה?
כן. ההגדרה בהוראה 329 היא ריבית ש״עשויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה״, בלי קשר לתדירות השינוי. לכן משתנה כל 5 שנים נספר בתוך 66.66%, בדיוק כמו פריים, גם בגרסה הצמודה וגם בלא צמודה.
אפשר לשנות את התמהיל אחרי שלוקחים משכנתא?
כן, באמצעות מחזור, באותו בנק או בבנק אחר. העלות תלויה במסלולים: בפריים אין עמלת היוון, ובמשתנה נקודת השינוי היא הזדמנות זולה. במסלולים קבועים בקשו דוח יתרות לסילוק לפני שמחליטים.
מה הם הסלים האחידים באישור העקרוני?
שלושה תמהילים שבנק ישראל קבע, ושכל בנק מחויב להציע באישור העקרוני, עם ההחזר הראשון, ההחזר הגבוה הצפוי וסך התשלומים הצפוי. הם עוזרים להשוות בין בנקים על אותו בסיס, ואינם המלצה.
איך משתלבת הלוואת הזכאות בתמהיל?
ההלוואה צמודה למדד, והריבית בה מוגבלת ל־3% לכל היותר, לפי משרד הבינוי והשיכון. הסכום שלה מוגבל, ולכן היא בדרך כלל רק חלק מהמשכנתא, והשאר נלקח מהבנק. כדאי לבדוק אותה כמו כל מסלול צמוד: מה קורה להחזר בהנחות מדד שונות, ומה תנאי הפירעון המוקדם.
- בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 ״מגבלות למתן הלוואות לדיור״, גרסה 13 (06/2026): סעיפים 1, 5, 7, 8 ו־12. נבדק ב־16.10.2026.
- בנק ישראל, חוזר 06-2546 (17.12.2017), הנוסח הקודם של סעיף 7. נבדק ב־16.10.2026.
- בנק ישראל, הודעה לעיתונות (27.12.2020): הסרת המגבלה על חלק ההלוואה בריבית הפריים, ומועד הכניסה לתוקף. נבדק ב־16.10.2026.
- צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב-2002, נוסח משולב באתר בנק ישראל: סעיפים 1, 3, 4, 5 ו־8. נבדק ב־16.10.2026.
- בנק ישראל, הודעה לעיתונות (13.9.2021): עמלה תפעולית אחת בפירעון מוקדם של משכנתא. נבדק ב־16.10.2026.
- בנק ישראל, שאלות ותשובות: רפורמת השקיפות במשכנתאות: פריים, מסלולים והסלים האחידים. נבדק ב־16.10.2026.
- משרד הבינוי והשיכון, מדריך משכנתאות לזכאים. נבדק ב־16.10.2026.
- משרד הבינוי והשיכון, משכנתא למשפחות ותיקות וחדשות: ניקוד וסכומי ההלוואה הבסיסית. נבדק ב־16.10.2026.
- משרד הבינוי והשיכון, הסימולטור הרשמי לחישוב משכנתא לזכאים. נבדק ב־16.10.2026.
- כל זכות: קבלת משכנתא לזכאים (מקור משני שמפנה לדפי משרד הבינוי והשיכון): ריבית, הצמדה, תקופה ומועדים. נבדק ב־16.10.2026.
יהושע גלר, גלר משכנתאות ופיננסים · יועץ משכנתאות וכלכלת המשפחה, ירושלים וכל הארץ. בעל תעודת תיווך ובוגר קורס יזמות נדל״ן. עוד עליי
עודכן: 18.10.2026
המידע במאמר כללי ונכון לאוקטובר 2026. הוא אינו מהווה ייעוץ אישי, הצעה או התחייבות, והתנאים בפועל נקבעים על ידי הבנק ולפי הנתונים שלכם. הדוגמאות להמחשה בלבד.