- תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא מבנק בישראל. לפי בנק ישראל, רכישה של מי שאינו "אזרח ישראלי" כהגדרתו בהוראה נחשבת דירה להשקעה, ותקרת המימון היא 50%.
- במס רכישה, מי שאינו תושב ישראל משלם לפי מדרגות דירה נוספת: 8% על השווי עד 6,055,070 ₪ ו־10% על החלק שמעליו (נכון ל־16.10.2026). מי שהופך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים יכול להיחשב רוכש דירה יחידה.
- בדוגמה להמחשה, דירה ב־3,000,000 ₪: מס רכישה של 240,000 ₪ והלוואה של עד 1,500,000 ₪. צריך כ־1,740,000 ₪ מכספכם, עוד לפני עורך דין, שמאי ושאר ההוצאות.
- כשההכנסה במטבע חוץ וההחזר בשקלים, השער קובע כמה תשלמו בפועל. ירידה של 10% בשער מייקרת את ההחזר במטבע שלכם בכ־11%.
- אפשר לנהל את כל התהליך מחו״ל, עם עורך דין בישראל, ייפוי כוח מאומת וחשבון בנק בישראל.
לקנות דירה בארץ ישראל זה הרבה יותר מעסקה. בשביל משפחות רבות בחו״ל זה בית לחגים, מקום לילדים כשיבואו ללמוד, או צעד ראשון בדרך לעלייה. אפשר להגשים את החלום הזה גם מרחוק. רק צריך לדעת מראש איך הבנק ורשות המסים בישראל רואים קונה שגר מחוץ לארץ.
במדריך הזה ריכזתי את הכללים כפי שהם כתובים במקורות הרשמיים, עם תאריך בדיקה ליד כל נתון ועם דוגמאות במספרים. המטרה: שתגיעו לבנק עם תכנית, ולא תגלו את ההפתעות אחרי החתימה.
מי נחשב "תושב חוץ" כשקונים דירה בישראל?
יש שני מבחנים שונים, ואסור לבלבל ביניהם. הבנק בודק אם אתם "אזרח ישראלי" לפי הגדרה בחוק. רשות המסים בודקת אם אתם "תושב ישראל", כלומר אם מרכז החיים שלכם בישראל.
במשכנתא: הוראה 329 של בנק ישראל מגדירה "תושב חוץ" כ"מי שאינו אזרח ישראלי". את ההגדרה של "אזרח ישראלי" ההוראה לוקחת מסעיף 16א(א) לחוק מיסוי מקרקעין, פסקאות (1) עד (1ב). לפי נוסח הסעיף, נכללים בה: מי שרשום במרשם האוכלוסין בישראל או חייב להירשם בו; יחיד שהוא תושב ישראל; ומי שזכאי לעלות לפי חוק השבות והוא תושב "האזור" (יהודה ושומרון). בנק ישראל כותב שהוא נמנע מלפרש את ההגדרות האלה ומאמץ אותן "כלשונן" (שאלות ותשובות להוראה, שו״ת 1.2).
במס רכישה: השאלה היא אם אתם "יחיד תושב ישראל". בדרך כלל בוחנים את מבחן מרכז החיים שבפקודת מס הכנסה: הבית הקבוע, איפה גרה המשפחה, איפה עובדים ואיפה האינטרסים הכלכליים. בפקודה יש גם חזקות לפי ימי שהייה, למשל 183 ימים או יותר בשנת המס (כל זכות, נבדק ב־16.10.2026). אם המצב שלכם לא חד־משמעי, בדקו אותו עם עורך הדין.
המשמעות: ישראלים שגרים בחו״ל ועדיין רשומים במרשם האוכלוסין נכללים לכאורה בהגדרת "אזרח ישראלי", גם אם לצורך מס רכישה הם "לא תושבים". אבל תקרה של 75% דורשת גם שהדירה תעמוד בהגדרת "דירה יחידה" שההוראה מפנה אליה, ולכן חשוב לברר מראש איך הבנק יסווג אתכם. מנגד, זכאות לעלות לפי חוק השבות לבדה, בלי עלייה ובלי מגורים באזור, לא מופיעה בהגדרה. מי שאינו רשום במרשם האוכלוסין ואינו תושב ישראל יסווג בדרך כלל לפי הכללים המחמירים בשני המבחנים. לכן הצעד הראשון הוא לברר מול הבנק, ואם צריך גם מול עורך דין, איך תסווגו בכל אחד מהמבחנים.
| השאלה | מבחן הבנק (שיעור מימון) | מבחן רשות המסים (מס רכישה) |
|---|---|---|
| מה בודקים | האם הרוכש "אזרח ישראלי" כהגדרתו בסעיף 16א(א) לחוק מיסוי מקרקעין | האם הרוכש "יחיד תושב ישראל", כלומר מרכז חייו בישראל |
| מי נחשב "חוץ" | "מי שאינו אזרח ישראלי" (הוראה 329, סעיף 1) | מי שמרכז חייו מחוץ לישראל |
| התוצאה | דירה להשקעה, מימון של עד 50% | מדרגות דירה נוספת: 8% ו־10% |
| מה יכול לשנות את התמונה | סיווג הבנק לפי ההגדרה בחוק | מעבר לישראל בתוך שנתיים (תושב לראשונה או תושב חוזר ותיק), או ההטבה לעולים |
כמה משכנתא אפשר לקבל כתושבי חוץ?
עד 50% משווי הנכס, אם אינכם "אזרח ישראלי" לפי ההוראה. בנק ישראל כתב זאת במפורש: רכישת דירה על ידי תושב חוץ "בהכרח מוגדרת כ'דירה להשקעה', ושיעור המימון המרבי לגביה הוא 50%" (שו״ת 2.4 להוראה 329).
שיעור מימון (LTV) הוא היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס. 50% זו תקרה ולא זכאות. הבנק בודק גם את יכולת ההחזר ואת מאפייני העסקה, ורשאי לאשר פחות.
| כלל | מה נקבע | מקור (נבדק ב־16.10.2026) |
|---|---|---|
| תקרת מימון לתושב חוץ שאינו "אזרח ישראלי" | 50% (דירה להשקעה) | הוראה 329, סעיף 2.3; שו״ת 2.4 |
| תקרת מימון לדירה יחידה של אזרח ישראלי | 75% | הוראה 329, סעיף 2.1 |
| תקרת מימון לדירה חליפית | 70% | הוראה 329, סעיף 2.2 |
| יחס החזר מהכנסה | עד 50%. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון, ולכן נוטה להחמיר | הוראה 329, סעיפים 5–6 |
| חלק בריבית משתנה | עד 66.66% מההלוואה. הבנק רשאי לא להחיל את המגבלה על הלוואות במט״ח או צמודות מט״ח לתושב חוץ | הוראה 329, סעיפים 7 ו־12.3 |
| תקופה מרבית | פירעון סופי בתוך 30 שנה לכל היותר | הוראה 329, סעיף 8 |
| הלוואות קודמות על אותה דירה | נספרות יחד עם ההלוואה החדשה בתוך התקרה | הוראה 329, סעיף 4 |
קונים יחד עם בן משפחה שמסווג אחרת? לפי בנק ישראל, אם לצורכי מס מדובר ברוכשים נפרדים, הבנק יכול לראות בהם לווים נפרדים. אז התקרה היא ממוצע משוקלל לפי החלק של כל אחד בדירה (שו״ת 2.19). למשל, חצי לרוכש שזכאי ל־75% וחצי לרוכש שזכאי ל־50% נותנים תקרה של 62.5%.
ההכנסה שלכם מחו״ל: לפי בנק ישראל, כשההכנסה של תושב חוץ לא סדירה או שיש ספק לגבי האסמכתאות, אפשר להסתמך על דוחות חתומים שהוגשו לרשויות המס במדינה שבה הוא גר (שו״ת 4.4). רוצים לראות כמה הלוואה ההכנסה שלכם מאפשרת? נסו את מחשבון גובה המשכנתא.
כמה מס רכישה משלמים תושבי חוץ?
מי שאינו "יחיד תושב ישראל" משלם לפי מדרגות דירה נוספת: 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪ ו־10% על החלק שמעליו. אין מדרגת פטור כמו בדירה יחידה, כך שהמס מתחיל מהשקל הראשון (כל זכות, נכון ל־16.10.2026. לפי הדף, המדרגות בתוקף עד 10.02.2027).
אם עוברים לגור בישראל בתוך שנתיים: לפי הוראת ביצוע 2/2026 של רשות המסים, יחיד ייחשב "תושב ישראל" לצורך מדרגות דירה יחידה גם אם בתוך שנתיים מיום הרכישה הפך לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק כמשמעותו בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה. ישראלים שחוזרים אחרי תקופה קצרה יותר בחו״ל צריכים לבדוק עם עורך הדין אם הכלל חל עליהם.
בעקבות המלחמה, ברכישות שחלק מתקופת השנתיים שלהן חל בין 28.02.2026 ל־31.05.2026, המועד הוארך בשלושה חודשים, ולכל הפחות עד 31.08.2026 (הוראת ביצוע 2/2026). איך ומתי מבקשים חישוב מחדש של המס אחרי המעבר? את זה בודקים עם עורך הדין כבר בשלב החוזה.
מתכננים עלייה? לעולים יש הטבה נפרדת. לפי כל זכות, היא חלה על רכישה משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה. עולים מ־15.08.2024 שקונים דירה יחידה במחיר של עד 20,183,565 ₪ משלמים 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו־8% מעל. ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד. ברכישה לפני העלייה היא ניתנת, ככלל, למי שעלה בתוך שנה מהרכישה (בדירה שעדיין בבנייה יש כלל מיוחד) (כל זכות, נבדק ב־16.10.2026).
| מסלול (דירה ב־3,000,000 ₪) | החישוב | מס רכישה |
|---|---|---|
| תושב חוץ (מדרגות דירה נוספת) | 3,000,000 × 8% | 240,000 ₪ |
| דירה יחידה של תושב ישראל | 0 + (368,295 × 3.5%) + (652,960 × 5%) | 45,538 ₪ |
| עולה מ־15.08.2024, דירה יחידה | (3,000,000 − 1,978,745) × 0.5% | 5,106 ₪ |
הטבלה להמחשה בלבד. חשבו את המקרה שלכם במחשבון מס הרכישה או בסימולטור הרשמי של רשות המסים.
דוגמה: דירה ב־3,000,000 ₪, כמה הון עצמי צריך?
הרבה יותר ממחצית המחיר. מעבר ל־50% שהבנק לא מממן, צריך לשלם מכספכם גם את מס הרכישה ואת העלויות הנלוות.
הנחות: הרוכשים אינם "אזרח ישראלי" לפי ההוראה. השמאי מעריך את הדירה כמחיר הרכישה. מס הרכישה לפי מדרגות דירה נוספת. ההלוואה בתקרה של 50%, בריבית קבועה לא צמודה של 5% ובלוח שפיצר. הריבית היא הנחה להמחשה בלבד, לא ריבית שמוצעת היום.
- מס רכישה: 3,000,000 × 8% = 240,000 ₪
- הלוואה מרבית: 3,000,000 × 50% = 1,500,000 ₪
- מכספכם: 1,500,000 + 240,000 = 1,740,000 ₪, לפני שכר טרחת עורך דין, שמאות, תיווך (אם יש) ועמלות העברת כספים
- החזר חודשי משוער: כ־8,769 ₪ ל־25 שנה (סך התשלומים כ־2,630,655 ₪), או כ־8,052 ₪ ל־30 שנה (סך התשלומים כ־2,898,837 ₪)
- הכנסה פנויה שנדרשת להחזר של 8,769 ₪: כ־21,922 ₪ בחודש ביחס של 40%, וכ־17,538 ₪ ביחס של 50%
להמחשה בלבד. זו לא הצעה ולא אישור. התנאים בפועל נקבעים על ידי הבנק. בדקו מספרים משלכם במחשבון ההחזר החודשי.
שימו לב: לפי בנק ישראל, שווי הנכס שמולו מחושבת התקרה לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי לבין המחיר בהסכם הרכישה (שו״ת 2.17 להוראה 329). אם השמאי יעריך את הדירה ב־2,800,000 ₪ בלבד, התקרה תהיה 2,800,000 × 50% = 1,400,000 ₪ ולא 1,500,000 ₪, ואת ההפרש תשלימו מכספכם.
מה קורה כשההכנסה בדולרים והמשכנתא בשקלים?
אתם חשופים לשער החליפין. במסלול שקלי קבוע ההחזר בשקלים לא משתנה, אבל הסכום שתמירו מהמטבע שלכם כל חודש עולה ויורד עם השער. אותו היגיון חל על אירו, ליש״ט או כל מטבע אחר.
הנחות: ההחזר מהדוגמה הקודמת, 8,769 ₪ בחודש. הכנסה נטו של 6,500 דולר בחודש. השערים היפותטיים בלבד ואינם השער הנוכחי: 3.50 ₪ לדולר, ואחר כך 3.15 ₪ לדולר (ירידה של 10%).
| שער 3.50 ₪ | שער 3.15 ₪ | |
|---|---|---|
| ההחזר בדולרים | כ־2,505 $ | כ־2,784 $ |
| ההכנסה בשקלים | 22,750 ₪ | 20,475 ₪ |
| יחס החזר מהכנסה | 38.5% | 42.8% |
אותו החזר בשקלים עולה לכם כ־278 דולר יותר בחודש, כלומר כ־11% יותר וכ־3,341 דולר בשנה. היחס בין ההחזר להכנסה עובר את רף ה־40%, אף שלא השתנה דבר במשכנתא עצמה.
מה אפשר לעשות עם זה?
- לחשב גם תרחיש רע. בדקו את ההחזר בשער נמוך ב־10% עד 15% מהיום, וודאו שהתקציב עדיין עומד.
- להחזיק כרית ביטחון בשקלים לכמה חודשי החזר, כדי שלא תצטרכו להמיר בדיוק כשהשער לא נוח.
- להכיר את המסלול הצמוד למט״ח. לפי כל זכות, ההלוואה במסלול הזה ניתנת בשקלים אבל צמודה לשער של מטבע מסוים. היא חשופה לשינויים בשער, ועשויה להתאים למי שהכנסתו במטבע חוץ. אם אתם מתכננים לעבור לישראל ולהרוויח בשקלים, הסיכון מתהפך. לא כל בנק מציע את המסלול, לכן בדקו אם הוא זמין ובאילו תנאים.
הסבר מפורט על המסלולים תמצאו במדריך מסלולי המשכנתא, ואת השילוב ביניהם אפשר לבדוק במחשבון התמהיל.
אילו מסמכים צריך כדי לקבל משכנתא מחו״ל?
בגדול, אותם מסמכים שהבנק מבקש מכל לווה: זהות, הכנסה, הון עצמי והתחייבויות. ההבדל הוא שהם מגיעים מהמדינה שבה אתם גרים, ולפעמים צריך לתרגם ולאמת אותם.
- זהות: דרכון, ותעודת זהות ישראלית אם יש לכם.
- הכנסה: תלושי שכר ואישור מעסיק. עצמאים מביאים דוחות מס. ההוראה מתייחסת להכנסה שמתקבלת באופן סדיר ושיש עליה אסמכתאות.
- תדפיסי חשבון שמראים שההכנסה נכנסת בפועל.
- מקור ההון העצמי: מאיפה הכסף מגיע, למשל חיסכון, מכירת נכס או מתנה ממשפחה. צפו לשאלות על כך כחלק מהבדיקות הרגילות של הבנק.
- התחייבויות קיימות: משכנתא או הלוואות בחו״ל, ודוח אשראי מהמדינה שבה אתם גרים אם הבנק מבקש.
- תרגום ואימות: מסמך ציבורי ממדינה שחתומה על אמנת האפוסטיל מאומת בדרך כלל בחותמת אפוסטיל. לפי משרד החוץ, במדינות שאינן חתומות על האמנה יש לאמת את המסמכים כתעודות ציבוריות זרות. אילו מסמכים צריכים תרגום ואימות? את זה יגיד לכם הבנק.
זו רשימה כללית. לכל בנק דרישות משלו, ולכן כדאי לבקש רשימה כתובה לפני שמתחילים לאסוף, כדי לא לאמת מסמכים פעמיים.
איך קונים דירה בישראל בלי להיות כאן?
עם עורך דין בישראל שמייצג אתכם, ייפוי כוח מאומת וחשבון בנק בישראל. כך אפשר לחתום, לשלם ולרשום את הזכויות גם כשאתם בחו״ל.
עורך דין בישראל
עורך הדין בודק את הזכויות בנכס ואת החוזה, מגיש את הדיווח לרשות המסים ומטפל ברישום. כשיש משכנתא, הוא מתאם עם הבנק גם את רישום השעבוד. בחרו עורך דין שמכיר עסקאות של תושבי חוץ, ובקשו הצעת שכר טרחה בכתב.
ייפוי כוח
ייפוי כוח מאפשר למישהו בישראל, בדרך כלל עורך הדין או בן משפחה, לחתום בשמכם. לפי משרד החוץ, אישור נוטריוני בנציגות ישראלית נעשה רק בנוכחות פיזית של נציג דיפלומטי או קונסולרי, והנציגויות לא מנסחות מסמכים משפטיים. הדרך האחרת היא נוטריון מקומי ואפוסטיל. תאמו מראש עם עורך הדין ועם הבנק את הנוסח ואת דרך האימות, ושאלו את הבנק אם הוא דורש נוסח משלו.
חשבון בנק בישראל
דרך החשבון יעברו ההון העצמי, התשלומים למוכר וההחזרים החודשיים. צפו לבקשה למסמכי זיהוי, להצהרה על תושבות לצורכי מס ולשאלות על מקור הכספים. פתחו את החשבון מוקדם. העברות בין־לאומיות לוקחות זמן, ועדיף לא לגלות עיכוב ביום התשלום לקבלן.
מה עוד הבנק ידרוש? שמאות וביטוחים
שמאי מטעם הבנק יעריך את הדירה, ותצטרכו ביטוח חיים וביטוח מבנה. אלה חלק רגיל מכל משכנתא, גם לתושבי ישראל.
- שמאות: הערכת השמאי משמשת תקרה לשווי שמולו מחושב שיעור המימון. אם היא נמוכה ממחיר הרכישה, התקרה תחושב לפיה. בקשו עותק מהדוח ובדקו שהנתונים בו נכונים.
- ביטוח משכנתא: לפי כל זכות, ביטוח המשכנתא מורכב מביטוח חיים ומביטוח מבנה, והבנק רשאי לדרוש אותו כתנאי להלוואה. אפשר לרכוש אותו דרך סוכנות הביטוח של הבנק או אצל מבטח אחר. הבנק רשאי לסרב לפוליסה שלא עומדת בדרישותיו, ואז לבטח אתכם בעצמו. מי שגר בחו״ל צריך לשאול מראש אם יש לו תנאים מיוחדים בחיתום.
איך נראה התהליך מחו״ל, שלב אחר שלב?
- בדיקת היתכנות: איך תסווגו בבנק ובמס, כמה הון עצמי יש, וכמה מס רכישה צפוי.
- חשבון בנק ומסמכים: פתיחת חשבון בישראל ואיסוף מסמכים, כולל תרגום ואפוסטיל.
- אישור עקרוני: מכמה בנקים, לפני שחותמים על חוזה.
- בחירת דירה ובדיקה משפטית: עורך הדין בודק את הנכס, ואתם חותמים בעצמכם או בייפוי כוח.
- מס רכישה: דיווח ותשלום דרך עורך הדין.
- שמאות וביטוחים: הערכת שמאי, פוליסות שעומדות בדרישות הבנק, ואישור סופי.
- חתימה ומשיכה: חתימה על מסמכי ההלוואה, רישום השעבוד והעברת הכסף למוכר.
- אחרי הקנייה: אם עברתם לגור בישראל בתוך התקופה, בדקו עם עורך הדין חישוב מחדש של מס הרכישה.
מה לבדוק לפני שחותמים?
- איך הבנק מסווג אתכם לפי הוראה 329: אזרח ישראלי או תושב חוץ? כלומר, 75% או 50%?
- האם אתם תושבי ישראל לצורך מס רכישה, והאם אתם מתכננים לעבור לישראל בתוך שנתיים.
- אם יש תכנית עלייה: איך תזמון הרכישה משפיע על ההטבה לעולים.
- כמה הון עצמי צריך באמת: החלק שהבנק לא מממן, מס הרכישה והעלויות הנלוות.
- באיזה שער ובאיזו שיטה הבנק ממיר את ההכנסה שלכם לשקלים.
- מה יהיה ההחזר במטבע שלכם אם השער ירד ב־10%.
- איזה נוסח של ייפוי כוח הבנק ועורך הדין יקבלו, ואיך מאמתים אותו במדינה שלכם.
- האם פוליסות הביטוח שבחרתם עומדות בדרישות הבנק.
- אם תשכירו את הדירה: מה חובות המס בישראל ובמדינה שבה אתם גרים. את זה בודקים עם יועץ מס.
ממה להיזהר, ומתי זה לא מתאים?
רוב הטעויות נובעות מהנחה שהכללים "כמו בארץ". הנה המקרים שבהם כדאי לעצור ולחשב מחדש:
- חתימה על חוזה לפני אישור עקרוני. אם הבנק יאשר פחות ממה שתכננתם, את ההפרש תצטרכו להשלים מכספכם.
- חישוב של 50% בלבד. מס הרכישה לתושב חוץ מתחיל מהשקל הראשון, ובדוגמה שלנו הוסיף 240,000 ₪.
- תכנון לפי השער של היום. משכנתא נמשכת 20 עד 30 שנה, ושערי מטבע זזים.
- הנחה שישראלי בחו״ל ותושב חוץ זה אותו דבר. במבחן הבנק ובמבחן המס התשובה יכולה להיות שונה.
- ייפוי כוח ברגע האחרון. אימות ומשלוח לוקחים זמן, ובזמן הזה העסקה ממתינה.
ולפעמים צריך להגיד את זה ביושר: אם ההון העצמי לא מספיק ל־50% ועוד מס רכישה, ייתכן שנכון יותר לבחור דירה זולה יותר או לחכות. מי שמתכנן לעבור לישראל בקרוב יכול לבדוק אם אחרי המעבר יעמוד בתנאי דירה יחידה, וכך יוכל לקבל תקרת מימון גבוהה יותר ומדרגות מס נמוכות יותר.
רוצים להבין מה כולל ליווי מקצועי ומתי הוא שווה את העלות? קראו את המדריך לעלות ייעוץ משכנתאות.
שאלות נפוצות
האם תושב חוץ יכול לקבל משכנתא בישראל?
כן. בנקים בישראל נותנים הלוואות לדיור גם לתושבי חוץ. מי שאינו "אזרח ישראלי" לפי הוראה 329 מסווג כרוכש דירה להשקעה, ולכן התקרה היא 50% משווי הנכס. הבנק בודק גם את ההכנסה ואת יכולת ההחזר, ורשאי לאשר פחות.
האם ישראלי שגר בחו״ל נחשב תושב חוץ?
זה תלוי במבחן. לצורך מס רכישה קובע מרכז החיים, ולכן ישראלי שגר בחו״ל עשוי לשלם לפי מדרגות דירה נוספת. לצורך שיעור המימון ההוראה בודקת אם הרוכש "אזרח ישראלי" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, וההגדרה כוללת גם מי שרשום במרשם האוכלוסין בישראל. תקרה של 75% דורשת גם שהדירה תעמוד בהגדרת דירה יחידה. בררו מול הבנק איך אתם מסווגים לפני שאתם חותמים.
אפשר לקבל יותר מ־50% מימון?
אם אתם מסווגים כתושבי חוץ, ההוראה לא מאפשרת לבנק לעבור את 50%. התקרה חלה יחד על כל ההלוואות שהדירה משמשת להן בטוחה, ולכן את השאר משלמים מכספכם. אם הבנק מסווג אתכם כאזרחים ישראלים והדירה עומדת בהגדרת דירה יחידה, התקרה היא 75%.
אפשר לקחת משכנתא בדולרים או באירו?
יש מסלול שבו ההלוואה ניתנת בשקלים וצמודה לשער של מטבע חוץ. הוראה 329 מאפשרת לבנק לא להחיל את מגבלת הריבית המשתנה על הלוואות כאלה לתושבי חוץ. המסלול חשוף לשינויי שער, ולא כל בנק מציע אותו. בדקו את התנאים ואת עלויות היציאה לפני שמחליטים.
צריך להגיע לישראל כדי לחתום?
לא בהכרח. אפשר לחתום בייפוי כוח שאומת בנציגות ישראלית או אצל נוטריון מקומי עם אפוסטיל. אם בוחרים באימות בנציגות, צריך להגיע אליה פיזית. תאמו את הנוסח מראש עם עורך הדין והבנק.
אם אעלה לישראל אחרי הקנייה, מס הרכישה ישתנה?
ייתכן. מי שהופך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה נחשב תושב לצורך מדרגות דירה יחידה. לעולים יש גם הטבה נפרדת, שחלה ברכישה לפני העלייה, ככלל, רק אם עליתם בתוך שנה מהרכישה. איך מבקשים את החישוב מחדש ומתי? בדקו עם עורך הדין.
הבנק יתחשב בהכנסה שלי מחו״ל?
כן, בכפוף לאסמכתאות. ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנקים נוטים להחמיר. אצל תושבי חוץ שהכנסתם לא סדירה, אפשר להסתמך על דוחות מס חתומים מהמדינה שבה הם גרים. שאלו גם באיזה שער הבנק ממיר את ההכנסה לשקלים.
- בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 "מגבלות למתן הלוואות לדיור", גרסה 13 (06/2026): הגדרות, סעיפים 2, 4–8 ו־12.3. boi.org.il. נבדק ב־16.10.2026
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963, סעיף 16א(א) (הגדרת "אזרח ישראלי"). נבדק ב־16.10.2026
- בנק ישראל, שאלות ותשובות להוראה 329 (08.02.2026): שו״ת 1.2, 2.4, 2.17, 2.19 ו־4.4. boi.org.il. נבדק ב־16.10.2026
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 (30.03.2026), סעיף 2.1.1.3. gov.il. נבדק ב־16.10.2026
- רשות המסים, סימולטור לחישוב מס רכישה (מדרגות דירה יחידה, 16.1.2025–15.1.2028). gov.il · הסימולטור. נבדק ב־16.10.2026
- כל זכות, "חישוב מס רכישה" (עודכן 15.10.2026). kolzchut.org.il. נבדק ב־16.10.2026
- כל זכות, "הנחה במס רכישה לעולים" (עודכן 31.03.2026). kolzchut.org.il. נבדק ב־16.10.2026
- כל זכות, "תושב ישראל" (עודכן 16.08.2026). kolzchut.org.il. נבדק ב־16.10.2026
- כל זכות, "ביטוח משכנתא" (עודכן 07.07.2026). kolzchut.org.il. נבדק ב־16.10.2026
- כל זכות, "מסלולי הלוואה למשכנתא (תמהיל משכנתא)" (עודכן 02.03.2025). kolzchut.org.il. נבדק ב־16.10.2026
- משרד החוץ, "פעולות נוטריוניות ואישורים קונסולריים" (עודכן 21.03.2024). gov.il. נבדק ב־16.10.2026
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לבדיקה אישית, לייעוץ משפטי או לייעוץ מס.
יהושע גלר, גלר משכנתאות ופיננסים · יועץ משכנתאות וכלכלת המשפחה, ירושלים וכל הארץ. בעל תעודת תיווך ובוגר קורס יזמות נדל״ן. עוד עליי
עודכן: 18.10.2026
המידע במאמר כללי ונכון לאוקטובר 2026. הוא אינו מהווה ייעוץ אישי, הצעה או התחייבות, והתנאים בפועל נקבעים על ידי הבנק ולפי הנתונים שלכם. הדוגמאות להמחשה בלבד.