מחשבון משכנתא: כמה אפשר לקבל וכמה תשלמו בחודש

שתי מגבלות, והנמוכה קובעת

בנק ישראל מגביל את שיעור המימון: עד 75% משווי הדירה למי שקונה דירה יחידה, עד 70% בדירה חליפית (משפרי דיור) ועד 50% בדירה להשקעה. בנוסף, ההחזר החודשי לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנקים מחמירים.

המחשבון בודק את שתי המגבלות, ומראה מה מגביל אתכם: ההון העצמי או ההכנסה.

מה זו הכנסה פנויה?

לפי נספח א׳ להוראה 329 של בנק ישראל, הכנסה פנויה היא ההכנסה החודשית נטו פחות ההוצאות הקבועות: החזרי הלוואות שנשארו להן יותר מ־18 חודשים, דמי מזונות, ושכר דירה למי שלא יגור בדירה שהוא קונה. ההכנסה צריכה להיות קבועה, מתועדת ונכנסת לחשבון. הלוואה שנשארו לה 18 חודשים או פחות לא נחשבת הוצאה קבועה לפי ההוראה, אבל לכל בנק מדיניות אשראי משלו.

שפיצר או קרן שווה?

בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע. בתחילת התקופה רוב ההחזר הולך לריבית, ובהמשך יותר ויותר לקרן. בקרן שווה מחזירים כל חודש את אותו חלק מהקרן, ולכן ההחזר הראשון גבוה יותר והוא יורד עם הזמן.

סך הריבית בקרן שווה נמוך יותר, אבל צריך לעמוד בהחזר גבוה בשנים הראשונות. המחשבון מראה את שתי השיטות, כדי שתוכלו לראות את ההבדל במספרים.

מה עוד צריך לקחת בחשבון

ההון העצמי צריך לכסות גם את עלויות הרכישה: מס רכישה (בדירה להשקעה כבר מהשקל הראשון), עורך דין, תיווך ושמאות. הבנק בודק גם יציבות תעסוקתית, היסטוריית אשראי ושווי הדירה בשמאות, ולכן הסכום בפועל יכול להיות שונה מההערכה.

המחשבון מניח ריבית קבועה לכל התקופה, בלי הצמדה למדד ובלי עמלות. משכנתא אמיתית בנויה בדרך כלל מכמה מסלולים, חלקם צמודים למדד וחלקם בריבית משתנה (לפי בנק ישראל, עד שני שלישים מההלוואה יכולים להיות בריבית משתנה), ולכן ההחזר בפועל יכול להשתנות לאורך השנים.

איך להשתמש בתוצאה

נסו כמה תקופות: תקופה קצרה יותר מעלה את ההחזר החודשי, אבל מורידה את סך הריבית. לפני שמחליטים, כדאי לבדוק איזה החזר נוח לתזרים של המשפחה, ולא רק כמה הבנק מוכן לאשר. וכדאי לדעת מראש כמה תוכלו לקבל ולקבל אישור עקרוני מהבנק, כדי לחפש דירות בטווח הנכון.