בס"ד
גלר משכנתאות ופיננסים
קונים דירה? נבנה לכם משכנתא ונשווה בין הצעות הבנקים
מהחיפוש ועד החתימה דירה ראשונה, חליפית או נוספת · הבדיקה הראשונית ללא עלות
יהושע גלר · יועץ משכנתאותהבדיקה הראשונית ללא עלות · מול כל הבנקים · ליווי עד החתימה
קונים דירה? השאירו פרטים ונבדוק את התקציב והמשכנתא
הפרטים ישמשו רק כדי לחזור אליכם בנושא שפניתם בו. מסירתם אינה חובה. מדיניות הפרטיות
לפני החוזה
מתי כדאי להתחיל ליווי משכנתא לרכישת דירה?
הרבה לפני הפגישה בבנק: כבר כשמחפשים, או כשהחוזה מתקרב, ובמיוחד באחד המצבים האלה:
מצאתם דירה והחוזה קרוב
לפני שמתחייבים למועדי תשלום, צריך לדעת שהמשכנתא תהיה מוכנה בזמן ובאיזה סכום.
עוד מחפשים ורוצים לדעת מה התקציב
עד איזה מחיר ההון העצמי וההכנסה מאפשרים, לפני שמתאהבים בדירה שלא נכנסת בתקציב.
משפרי דיור שקונים לפני שמכרו
המימון לדירה חליפית מוגבל ל־70%, וצריך לתכנן את התקופה שבה שתי הדירות בבעלותכם.
קונים דירה נוספת
בדירה שאינה יחידה או חליפית המימון מוגבל ל־50% משוויה, ולכן ההון העצמי הנדרש גדול בהרבה.
יש אישור עקרוני מהבנק שלכם
ולא ברור אם הוא טוב, כי אין הצעה אחרת על אותו תמהיל להשוות אליה.
מה מגביל את התקציב: ההון העצמי או ההכנסה?
התקציב נקבע לפי הגבול שמגיעים אליו קודם, ולכן בודקים את שניהם: ההון העצמי מול שיעור המימון, וההחזר מול ההכנסה הפנויה. דוגמה להמחשה: זוג קונה דירה יחידה עם 600,000 ₪ הון עצמי, מתוכם 60,000 ₪ שמורים לעלויות שמסביב, הכנסה נטו של 22,000 ₪ בחודש והלוואת רכב של 1,200 ₪ בחודש שנותרו לה 30 חודשים.
שלב 1: ההכנסה הפנויה. הלוואה שנותרו לה יותר מ־18 חודשים יורדת מההכנסה (הוראה 329, נספח א'): 22,000 − 1,200 = 20,800 ₪.
שלב 2: התקרה לפי ההון העצמי. בדירה יחידה המשכנתא עד 75% מהשווי (הוראה 329, סעיף 2.1), ולכן ההון העצמי צריך לכסות לפחות 25%. בהנחה שהשמאות שווה למחיר: 540,000 ÷ 25% = 2,160,000 ₪ מחיר דירה, ומשכנתא של 1,620,000 ₪.
שלב 3: האם ההכנסה מחזיקה את ההחזר. בריבית ממוצעת משוערת של 5% ל־30 שנה (הנחה לחישוב בלבד):
| בדיקה | תוצאה | מה זה אומר |
|---|---|---|
| משכנתא של 1,620,000 ₪ (כל התקרה) | כ־8,697 ₪ בחודש | 41.8% מההכנסה הפנויה: מתחת ל־50%, אבל מעל 40% |
| החזר של 40% מההכנסה הפנויה | 8,320 ₪ בחודש | משכנתא של כ־1,550,000 ₪ ודירה של כ־2,090,000 ₪ |
| ההפרש בין שני החישובים | כ־70,000 ₪ במחיר הדירה | כדאי לדעת אותו לפני שמתחילים לחפש |
מה רואים כאן: ההון העצמי מאפשר דירה של עד 2,160,000 ₪, אבל ההחזר המלא עובר 40% מההכנסה הפנויה. ההוראה מגבילה את ההחזר ל־50% (סעיף 5), ומעל 40% ההוראה מחייבת את הבנק להקצות להלוואה משקל סיכון של 100% (סעיף 6), ולכן בדרך כלל בנקים בודקים הלוואה כזו בקפדנות רבה יותר. חיפוש עד כ־2,090,000 ₪ משאיר מרווח. חיפוש עד התקרה מחייב לבדוק מראש מול כמה בנקים.
המספרים להמחשה בלבד: הריבית, ההכנסה והעלויות הן הנחות, לא הצעה. התקציב בפועל נקבע לפי השמאות, הנתונים שלכם ומדיניות כל בנק, ומס רכישה ועלויות נוספות נבדקים בנפרד.
איך זה עובד?
3 שלבים פשוטים, בלי התחייבות
1. שיחה על התמונה המלאה – הון עצמי, הכנסות והתחייבויות, סוג הדירה (ראשונה, חליפית או נוספת), ומה כבר קרה: הצעה, חוזה או אישור עקרוני.
2. תקציב, עלויות ותמהיל – מחשבים כמה משכנתא ההון וההכנסה מאפשרים, מה עולה מסביב למחיר, ובונים תמהיל ראשון שמתאים לכם.
3. מכרז וליווי מול מועדי החוזה – פונים לכמה בנקים עם אותו תמהיל, מנהלים את המשא ומתן ומתאמים את לוח הזמנים מול מועד התשלום שבחוזה.
יש לכם כבר אישור עקרוני מהבנק? נשווה אותו להצעות על אותו תמהיל, ותדעו אם הוא טוב.
מה בודקים
מה תקבלו בבדיקת התקציב והמשכנתא
הבדיקה הראשונית ללא עלות. כשהיא נגמרת, תדעו בערך עד איזה מחיר לחפש, מה עוד תשלמו מסביב למחיר ומה הצעד הבא מול הבנקים.
תקציב לפי הון והכנסה
הערכה של המשכנתא לפי שיעור המימון לסוג הדירה ולפי ההחזר שההכנסה הפנויה מאפשרת, והנמוך מבין השניים.
העלויות שמסביב למחיר
מס רכישה אם חל, עורך דין, תיווך אם יש, שמאות ופתיחת תיק, כדי שההון העצמי לא ייגמר באמצע.
הצעת תמהיל ראשונה
שילוב מסלולים שמתאים להכנסה ולסיכון שאתם מוכנים לקחת, עם ההחזר החודשי וסך התשלומים הצפוי.
לוח זמנים מול החוזה
מתי לבקש אישורים עקרוניים, כמה זמן הם בתוקף ואיך זה מתיישב עם מועדי התשלום שבחוזה.
- אם ממשיכים
מכרז, משא ומתן וליווי
מגישים לכמה בנקים, משווים על אותו תמהיל, מנהלים את המשא ומתן ונשארים לצדכם עד החתימה בבנק.
למה לבחור בי
✓ תקציב לפני שמחפשים
אתם יודעים עד איזה מחיר לחפש לפי ההון וההכנסה, לא לפי מה שנדמה.
✓ השוואה על אותו תמהיל
רק כך רואים איזו הצעה זולה יותר באמת, כולל ההצעה של הבנק שלכם.
✓ תזמון מול החוזה
האישורים והחתימה מתואמים עם מועדי התשלום, כדי לצמצם את הסיכון להגיע ליום התשלום בלי הכסף.
✓ רקע בעסקאות נדל״ן
בעל תעודת תיווך ובוגר קורס יזמות נדל״ן, כך שאני מכיר גם את הצד של העסקה עצמה. את החוזה בודק עורך דין.
✓ ליווי אישי עד החתימה
בירושלים פנים מול פנים, ובשאר הארץ בשיחת וידאו או בטלפון, מהבדיקה הראשונה ועד החתימה בבנק.
עובדים מול כל הבנקים
מגישים לכמה בנקים, משווים על אותו תמהיל ומנהלים את המשא ומתן במקומכם
המדריך בקצרה
ליווי משכנתא לרכישת דירה: התקציב, האישורים וההשוואה
משכנתא לרכישת דירה מתחילה בתקציב ולא בבנק: כמה הון עצמי יש, איזה החזר ההכנסה מאפשרת ואיזה סוג דירה אתם קונים. אחר כך מבקשים אישורים עקרוניים בתזמון שמתאים לחוזה, ומשווים הצעות על אותו תמהיל. כך זה נראה בפועל, גם אם זו משכנתא ראשונה ואתם עוד לא מכירים את המונחים.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה עם משכנתא?
לפחות 25% משווי הדירה בדירה יחידה, 30% בדירה חליפית ו־50% בדירה להשקעה, ועוד העלויות שמסביב. אלה תקרות המימון של בנק ישראל (הוראה 329, סעיף 2), ושיעור המימון נמדד מול שווי הנכס הנרכש.
מה עוד יוצא מההון העצמי:
- מס רכישה, אם חל. בדירה יחידה המדרגה הראשונה פטורה ממס, ולפי כל זכות סכומי המדרגות הנוכחיים חלים עד 15.1.2028. את הסכום שלכם אפשר לבדוק במחשבון מס רכישה.
- עורך דין לעסקה, ותיווך אם יש.
- שמאות ופתיחת תיק בבנק.
- כרית ביטחון למעבר, לתיקונים ולחודשים הראשונים.
זכיתם בדירה במחיר מופחת? שם הכללים שונים, ויש להם דף נפרד לזוכי דירה בהנחה. בונים בעצמכם, קונים ביהודה ושומרון או גרים בחו״ל? ראו משכנתא לבנייה עצמית, משכנתא ביהודה ושומרון ומשכנתא לתושבי חוץ.
מתי לבקש אישור עקרוני: לפני החוזה או אחריו?
את בדיקת התקציב עושים לפני החוזה, ואת האישורים העקרוניים מבקשים כשיש דירה ומועד חתימה ברור. לפי הוראה 451 (סעיף 4ג), אישור עקרוני ניתן בשלב שבו לא מוטלות עליכם עלויות, הבנק עונה על הבקשה בכתב בתוך 5 ימי עסקים (7 במקרים חריגים שהוגדרו מראש), והתנאים נשמרים לתקופה של לפחות 24 ימים מיום מתן האישור, שבה מגישים את המסמכים לאימות הנתונים.
למה התזמון חשוב: בחוזה יש מועדי תשלום, ואם המשכנתא לא מוכנה עד התשלום שנשען עליה, אתם עלולים להיתקע מול המוכר. לכן עדיף שמועדי התשלום בחוזה ייקבעו אחרי שיודעים כמה זמן הבנקים צריכים, ולא לפני. את נוסח החוזה עצמו בודק עורך הדין שלכם.
מה ההבדל בין אישור עקרוני לאישור סופי?
אישור עקרוני הוא הצעה כתובה על סמך הנתונים שמסרתם. אישור סופי ניתן אחרי שהבנק בדק את המסמכים, את הנכס ואת הבטוחות. לפי הוראה 451, האישור העקרוני כולל תמהיל מוצע ואת התמהילים האחידים, את רשימת המסמכים שתצטרכו להמציא ואת הסיכונים שהבנק דורש שיהיו מכוסים בביטוח, אם הוא דורש (סעיף 4ג).
בדרך לאישור הסופי הבנק בודק בדרך כלל:
- שהמסמכים תואמים את מה שהוצהר: תלושים או דוחות, דפי חשבון והתחייבויות.
- שמאות של הנכס בידי שמאי מהרשימה של הבנק.
- מצב הרישום של הנכס והבטוחות שיירשמו לטובת הבנק.
אם הנתונים בפועל שונים ממה שנמסר, גם התנאים יכולים להשתנות. לכן מגישים נתונים מדויקים כבר מההתחלה.
משפרי דיור: איך מממנים כשקונים לפני שמוכרים?
מתכננים שני דברים: את המימון לדירה החדשה, ואת התקופה שבה שתי הדירות בבעלותכם. דירה חליפית, כלומר דירה שנקנית כשהלווה מתחייב למכור את הקיימת, ממומנת עד 70% (הוראה 329, סעיפים 1 ו־2.2).
- הלוואת גישור: הוראה 329 פוטרת הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן עד שלוש שנים ממגבלות ההחזר מההכנסה (סעיפים 11 ו־12.1). אם הבנק מציע אחת ובאילו תנאים, זו כבר מדיניות שלו.
- מס רכישה: כדי שהדירה החדשה תמוסה כדירה יחידה, צריך למכור את הקודמת בתוך פרק זמן שקבע החוק. הוא משתנה לפי מועד הרכישה ולפי קנייה מקבלן (לפי כל זכות, למשל 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או 12 חודשים מהמועד שבו החזקה בדירה מקבלן אמורה להימסר לפי החוזה), ויש חריגים והוראות זמניות. את המקרה שלכם בודקים עם עורך דין או רואה חשבון.
- תזרים: כמה חודשים אפשר לשאת שני החזרים, ומה עושים אם המכירה מתעכבת.
איך משווים הצעות של בנקים על אותו תמהיל?
מבקשים מכל בנק הצעה על אותו סכום, אותה תקופה ואותה חלוקה בין המסלולים. אחרת משווים תפוחים לתפוזים. האישור העקרוני של כל בנק כולל גם תמהילים אחידים שהגדיר בנק ישראל (הוראה 451, סעיף 4ג), וזו נקודת השוואה נוספת.
מה בודקים בכל הצעה:
- הריבית בכל מסלול, ולא רק הממוצע.
- ההחזר החודשי הראשון וסך התשלומים הצפוי.
- עלויות פתיחת התיק והשמאות.
כלל שעוזר בתהליך: בנק לא יסרב סירוב בלתי סביר להשתמש בשמאות שנעשתה לבקשת בנק אחר, אם השמאי נכלל ברשימת השמאים שהבנק מסר לכם ולא עברו יותר מ־90 ימים מהשמאות (הוראה 451, סעיף 9(ה)). הבנק רשאי לדרוש התאמות בשומה. ואם ההצעה של הבנק שלכם טובה יותר על אותו תמהיל, תשמעו את זה ממני.
הכללים בדף מתוך הוראות 329 (גרסה 13), 329א ו־451 של בנק ישראל וכל זכות. נבדק ב־20.10.2026.
עודכן: 20.10.2026 · גלר משכנתאות ופיננסים · יהושע גלר – ייעוץ משכנתאות וכלכלת המשפחה
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח מהבדיקה ועד החתימה בבנק?
זה תלוי בעיקר בבנקים, בשמאות וברישום הנכס, ולכן אין מספר אחד שמתאים לכולם. מה שידוע מראש: על בקשה לאישור עקרוני הבנק עונה בכתב תוך 5 ימי עסקים (7 במקרים חריגים), והתנאים נשמרים לפחות 24 ימים מיום מתן האישור, כל עוד מגישים את המסמכים בתקופה הזו. את שאר הלוח בונים לפי מועדי התשלום שבחוזה.
צריך כבר דירה כדי להתחיל?
לא. כשעוד מחפשים, הבדיקה מראה עד איזה מחיר לחפש ומה ההחזר שצפוי לכם. כשיש דירה, ממשיכים לאישורים עקרוניים לפי המחיר והמועדים שלה.
הבנק שלי מוכן לעבוד מולך?
ככלל כן: הוראה 329א של בנק ישראל קובעת שבנק לא יסרב לפעול מול נציג הלקוח בשום שלב של לקיחת משכנתא, בכפוף לזיהוי ואימות, אלא אם יש לו מידע שמעלה חשש סביר לפגיעה בלקוח או בבנק (סעיף 9(א)). אתם נותנים לי הרשאה מפורשת, ואת ההרשאה אפשר להעביר לבנק בלי להגיע לסניף (סעיף 8(ב)(1)). הבנק צריך לאפשר לי לקבל הצעות ראשוניות גם בלי נוכחותכם, ובלבד שתיפגשו עם הבנק לפחות פעם אחת לפני החתימה (סעיף 8(ב)(4)).
אפשר לעשות את כל התהליך מרחוק?
את רובו כן. נפגשים בירושלים פנים מול פנים, ובשאר הארץ בשיחת וידאו או בטלפון. גם הבנקים צריכים לאפשר להגיש בקשה לאישור עקרוני באופן מקוון ובטלפון (הוראה 451, סעיף 4ג(ה)). את החתימה על המשכנתא עושים מול הבנק לפי הנהלים שלו.
אחד מאיתנו עצמאי ואחד שכיר. איך הבנק יחשב את ההכנסה?
בדרך כלל ההכנסה של שניכם נכנסת לחישוב, אבל הכנסה של עצמאי נבדקת אחרת משכר: לפי דוחות ושומות מס, ולפי מדיניות שמשתנה בין בנקים. כדאי לאסוף את המסמכים מוקדם, עוד לפני שבוחרים דירה. בדף המשכנתא לעצמאים באתר יש פירוט.
ביטוח חיים וביטוח מבנה: מה הבנק דורש?
לפי הוראה 451, הבנק רשאי לדרוש לבטח את הנכס שמשמש ערובה להלוואה ולעשות ביטוח חיים בגבולות סכום ההלוואה (סעיף 11(א)), ובאישור העקרוני הוא מפרט אילו סיכונים הוא דורש שיהיו מכוסים (סעיף 4ג). בדרך כלל, לפי מדיניות הבנק, מדובר בביטוח חיים ובביטוח מבנה. הבנק גם צריך להודיע לכם שאתם רשאים לעשות את הביטוחים ישירות, ולא דרך סוכן ביטוח שבשליטת הבנק (סעיף 11(ב)(1)). אין לי רישיון ביטוח, ולכן אני לא ממליץ על חברה או פוליסה, אלא רק מסביר מה הבנק דורש ומתי.
מגיעה לנו גם משכנתא בזכאות ממשרד השיכון?
זה תלוי בזכאות שלכם. לפי כל זכות, משרד הבינוי והשיכון נותן לזכאים חסרי דירה הלוואות לרכישת דירה, שגובהן נקבע לפי שיטת ניקוד, ואת תעודת הזכאות מוציאים דרך אחד הבנקים למשכנתאות. אם אתם זכאים, ההלוואה הזו היא חלק מהתמהיל, ובודקים אם היא משתלמת לכם לעומת המסלולים הרגילים.
כמה עולה ליווי של יועץ משכנתא לקניית דירה?
הבדיקה הראשונית ללא עלות. את עלות הליווי המלא תשמעו ממני מראש, לפני שמתחילים, כך שההחלטה אם להמשיך תהיה שלכם כשהכול ידוע. רקע כללי יש במדריך על עלות יועץ משכנתאות באתר.
השאירו פרטים, ונבדוק את המשכנתא לפני שאתם חותמים על החוזה:
הפרטים ישמשו רק כדי לחזור אליכם בנושא שפניתם בו. מסירתם אינה חובה. מדיניות הפרטיות
© גלר משכנתאות ופיננסים · יהושע גלר – ייעוץ משכנתאות וכלכלת המשפחה
מדיניות פרטיות · הצהרת נגישות · תנאי שימוש