בס"ד
גלר משכנתאות ופיננסים
זכיתם בדירה בהנחה? נבנה משכנתא שמתאימה ללוח התשלומים
משכנתא שבנויה לשלבי הבנייה לפני בחירת הדירה · הבדיקה הראשונית ללא עלות
יהושע גלר · יועץ משכנתאותהבדיקה הראשונית ללא עלות · לפני בחירת הדירה · מול כל הבנקים
זכיתם בהגרלה? השאירו פרטים לבדיקת המימון. הבדיקה הראשונית ללא עלות
הפרטים ישמשו רק כדי לחזור אליכם בנושא שפניתם בו. מסירתם אינה חובה. מדיניות הפרטיות
אחרי ההגרלה
מתי זוכים בדירה בהנחה צריכים ליווי משכנתא?
כבר אחרי הזכייה, לפני בחירת הדירה: הזמן שבין הזכייה לחתימה קצר, והחלטות המימון נופלות בדיוק בו. אם אחד המצבים האלה מוכר לכם, זה הזמן לדבר:
זכיתם ועוד לא בחרתם דירה
לפי תקנון ההגרלה, החתימה על הסכם המכר נקבעת בתוך 10 ימי עבודה מהבחירה, ואי אפשר לשנות את הבחירה.
התשלומים ליזם נפרסים על שלבי הבנייה
וצריך לדעת מראש מתי נגמר ההון העצמי, ומאיזה תשלום נכנסת המשכנתא.
ההון העצמי גבולי
לפי הוראת בנק ישראל משלמים ממקורות עצמיים לפחות 100,000 ₪ (60,000 ₪ בדירה עם מענק), ובדרך כלל גם העלויות שמסביב יוצאות מההון העצמי.
השמאות לא יצאה כמו שציפיתם
בדירה במחיר מופחת הבנק רשאי לבסס את השווי על הערכת השמאי, ולכן שינוי בשמאות יכול להזיז את ההון העצמי הנדרש.
הפרויקט מתעכב
ולא ברור מתי לבקש אישור עקרוני ומתי לחתום על המשכנתא, כשהאישור העקרוני שומר את התנאים לתקופה מוגבלת.
כמה הון עצמי צריך כשהשמאות גבוהה ממחיר ההנחה?
ככל שהשווי שהבנק מכיר בו גבוה יותר, ההון העצמי הנדרש קטן, אבל בדירה בלי מענק הוא לא יורד מתחת ל־100,000 ₪. דוגמה להמחשה: זוג חסר דירה זכה בדירה במחיר 1,500,000 ₪, בלי מענק, ותקרת המימון לדירה יחידה היא 75% משווי הנכס.
תקרת המשכנתא לפי הוראה 329 היא הנמוך מבין שני חישובים: 75% מהשווי שהבנק מבסס עליו את ההלוואה (סעיף 2.1), ומחיר הדירה פחות 100,000 ₪ (סעיף 4א; 1,500,000 − 100,000 = 1,400,000 ₪). ההון העצמי הוא מה שנשאר: המחיר פחות המשכנתא.
| השווי לחישוב | משכנתא עד | הון עצמי נדרש |
|---|---|---|
| מחיר הרכישה: 1,500,000 ₪ | 1,125,000 ₪ 75% × 1,500,000 | 375,000 ₪ |
| שמאות: 1,650,000 ₪ | 1,237,500 ₪ 75% × 1,650,000 | 262,500 ₪ |
| שמאות: 1,800,000 ₪ | 1,350,000 ₪ 75% × 1,800,000 | 150,000 ₪ |
| שמאות: 2,000,000 ₪ | 1,400,000 ₪ כאן קובע המינימום של 100,000 ₪ (75% היו 1,500,000 ₪) | 100,000 ₪ |
מה רואים כאן: בין שמאות של 1,650,000 ₪ לשמאות של 1,800,000 ₪ יש הבדל של 112,500 ₪ בהון העצמי. לכן לא בונים את התזרים על השמאות שמקווים לה, אלא בודקים גם תרחיש זהיר.
ומה עם ההחזר? משכנתא של 1,350,000 ₪ ל־30 שנה, בריבית ממוצעת משוערת של 5% (הנחה לחישוב בלבד), היא החזר של כ־7,247 ₪ בחודש. ההוראה מגבילה את ההחזר ל־50% מההכנסה הפנויה (סעיף 5), כלומר בדוגמה צריך הכנסה פנויה של כ־14,494 ₪ לפחות. זה הסף לפי ההוראה; הבנק בודק גם את שאר הנתונים שלכם.
ולוח התשלומים: אם התשלום הראשון ליזם לפי הסכם המכר גבוה מההון העצמי שנשאר לכם, מתכננים מראש מאיפה יבוא ההפרש, או מתי יתחילו להיכנס כספי המשכנתא.
המספרים להמחשה בלבד ואינם הצעה או התחייבות. הבנק רשאי, ולא חייב, לבסס את השווי על השמאות, והמימון בפועל תלוי גם בהכנסה, בשמאי ובמדיניות הבנק.
איך זה עובד?
3 שלבים פשוטים, בלי התחייבות
1. מספרים לי על הזכייה – באיזה פרויקט ומסלול זכיתם, מה המחיר, מתי בחירת הדירה, ואם כבר יש לכם טיוטת הסכם מכר עם לוח תשלומים.
2. הערכת מימון ותזרים – מחשבים כמה מימון אפשר לבקש לפי כללי הדירה בהנחה, כמה הון עצמי צריך, ובאיזה שלב של התשלומים ליזם הוא נגמר.
3. אישורים בזמן הנכון וליווי – מבקשים אישורים עקרוניים בתזמון שמתאים למועד החתימה, משווים הצעות על אותו תמהיל, ואני איתכם עד החתימה על המשכנתא.
לא בטוחים שההון העצמי יספיק לכל שלבי התשלום? בדיקה ראשונית תראה לכם את התמונה לפני החתימה.
מה בודקים
מה תקבלו בבדיקת המימון לדירה
הבדיקה הראשונית ללא עלות. אחריה תדעו בערך כמה מימון אפשר לבקש, כמה הון עצמי צריך ובאיזה שלב, ומה כדאי לעשות לפני בחירת הדירה.
הערכת מימון לפי סעיף 4א
חישוב לפי מחיר ההגרלה ולפי שמאות משוערת, כולל המינימום ממקורות עצמיים ותרחיש של שמאות נמוכה.
הון עצמי מול לוח התשלומים
עוברים על לוח התשלומים ליזם ומסמנים מתי ההון העצמי נגמר ומתי המשכנתא צריכה להיות מוכנה.
תמהיל לתקופת הבנייה
בודקים אילו מסלולים מתאימים כשהכסף יוצא בשלבים, ומה לברר מול הבנק לגבי כל משיכה.
לוח זמנים ותוקף האישורים
מתזמנים את האישור העקרוני לפי התשלום שבאמת דורש משכנתא, כדי שהתנאים לא יפוגו בדרך.
- אם ממשיכים
הבנק המלווה מול בנקים אחרים
מבקשים הצעות על אותו תמהיל מהבנק המלווה של הפרויקט, ובדרך כלל גם מבנקים אחרים, ונשארים איתכם עד החתימה על המשכנתא.
למה לבחור בי
✓ מכיר את כללי הדירה בהנחה
שמאות, מינימום ממקורות עצמיים ומענק: מחשבים לפי הכללים שהבנקים מחויבים בהם, לא לפי שמועות מקבוצות הזוכים.
✓ תזרים לפי הלוח שלכם
לא סכום כללי, אלא מתי כל תשלום ליזם צריך להיות מכוסה, ומאיזה מקור.
✓ השוואה הוגנת לבנק המלווה
אם ההצעה שלו טובה, אגיד לכם. אם לא, תראו את ההבדל במספרים.
✓ רקע בעולם הנדל״ן
בעל תעודת תיווך ובוגר קורס יזמות נדל״ן, כך שהעסקה מול היזם ברורה לי. את ההסכם עצמו בודק עורך דין מטעמכם.
✓ ליווי עד החתימה על המשכנתא
מול הבנקים ובתיאום עם מועדי התשלום ליזם, בירושלים פנים מול פנים, ובשאר הארץ בשיחת וידאו או בטלפון.
עובדים מול כל הבנקים
מבקשים הצעות מהבנק המלווה, ובדרך כלל גם מבנקים אחרים, על אותו תמהיל
המדריך בקצרה
משכנתא לזוכי דירה בהנחה: מה עושים ומתי
אחרי הזכייה יש מעט זמן ושלוש שאלות: כמה מימון אפשר לבקש, כמה הון עצמי צריך ומתי, ואיך המשכנתא מתאימה ללוח התשלומים ליזם. את התשובות כדאי לקבל לפני בחירת הדירה, כי אחריה החתימה על הסכם המכר קרובה. הכללים המפורטים נמצאים במדריך המלא; כאן מה שעושים בפועל.
מה עושים בשבועות הראשונים אחרי הזכייה?
קודם מבינים את המספרים, ורק אחר כך בוחרים דירה. לפי תקנון ההגרלה של משרד הבינוי והשיכון, היזם מודיע על מועד בחירת הדירות לפחות 7 ימים קלנדריים מראש, לכל זוכה מוקצות עד 45 דקות לבחירה, ואחריה היזם מפנה לחתימה על הסכם המכר בתוך 10 ימי עבודה, בלי אפשרות לשנות את הבחירה (סעיפים 10.3, 10.7 ו־10.8). המשרד רשאי להאריך את המועד מנימוקים מיוחדים.
מה כדאי לדעת לפני יום הבחירה:
- הון עצמי זמין: כמה כסף יש בפועל ומתי הוא נזיל, כולל חסכונות שמשתחררים רק בתאריך מסוים.
- הערכת מימון: כמה משכנתא אפשר לבקש לפי המחיר ולפי שמאות משוערת, ואיזה החזר ההכנסה מאפשרת.
- טווח מחירים: אם בפרויקט יש דירות בגדלים ובמחירים שונים, עד איזה מחיר התזרים מחזיק.
- מסמכי הכנסה: אם אחד מכם עצמאי, מתחילים לאסוף אותם כבר עכשיו (פירוט בדף המשכנתא לעצמאים).
במועד הבחירה היזם רשאי לדרוש מקדמה על חשבון מחיר הדירה, 2,000 ₪ או סכום אחר שהמשרד קבע מראש, והיא לא מוחזרת למי שבחר דירה אם הוסר מהרישום או שהזכייה בוטלה (סעיף 10.11).
מתי פונים לבנק: לפני ההסכם עם היזם או אחריו?
את בדיקת המימון עושים לפני, ואת האישור העקרוני מתזמנים לפי התשלום הראשון שדורש כסף מהמשכנתא. אחרי שניתן אישור עקרוני, הבנק קובע תקופה להמצאת המסמכים שבה אפשר לקבל את ההלוואה באותם התנאים, והיא לא תפחת מ־24 ימים מיום מתן האישור (הוראה 451, סעיף 4ג(א)(4)). בדירה שעוד לא נבנתה, אם ההון העצמי מכסה את התשלומים הראשונים, כספי המשכנתא נדרשים רק בשלב מאוחר יותר.
לכן בשלב הראשון מספיקה הערכה מבוססת, ואת הבקשות לבנקים מגישים כשמועד התשלום מתקרב. על בקשה לאישור עקרוני הבנק צריך לענות בכתב בתוך 5 ימי עסקים, או 7 במקרים חריגים שהוגדרו מראש במדיניות האשראי שלו (סעיף 4ג(א)(5)), כך שאפשר לתכנן את הלוחות.
איך בונים משכנתא לדירה שעוד לא נבנתה?
בונים אותה סביב לוח התשלומים שבהסכם המכר, ולא סביב סכום אחד. לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כפי שמסביר כל זכות, יזם שמוכר דירה חדשה לא רשאי לקבל מהרוכש יותר מ־7% מהמחיר, אלא אם הבטיח את כספו, למשל בערבות בנקאית או בביטוח. הסכום והמועד של כל תשלום כתובים בהסכם שלכם.
- מסמנים איזה תשלום מכוסה מההון העצמי ואיזה מהמשכנתא.
- בודקים אם חלק מהתשלומים צמוד למדד תשומות הבנייה, כי ההצמדה משנה את הסכום בכל שלב.
- מבררים מול הבנק איך נקבעת הריבית בכל משיכה, ואם יש עלות על סכום שאושר ועוד לא נמשך.
- בוחרים תמהיל שמתאים גם לתקופה שבה אולי משלמים שכר דירה וגם החזר משכנתא.
את ההסכם עצמו, כולל ההצמדה והבטוחות, בודק עורך דין מטעמכם. את בחירת המסלולים אפשר להתחיל להבין במדריך מסלולי המשכנתא.
הבנק המלווה או בנק אחר: איך משווים?
משווים על אותו תמהיל, באותו סכום ובאותה תקופה, ורק אז מחליטים. הבנק המלווה מלווה את הפרויקט ומכיר אותו, ולפעמים ההצעה שלו באמת טובה, ואז אגיד לכם את זה. כדי לדעת, צריך הצעות נוספות להעמיד מולה.
מה משווים בכל הצעה: הריבית בכל מסלול, ההחזר החודשי הראשון, סך התשלומים הצפוי ועלויות פתיחת התיק. ואם בנק אחר מציע תנאים טובים יותר, בודקים מראש מול היזם ומול הבנקים איך התשלומים יעברו ליזם, כי זה נקבע לפי הסכם המכר ולפי מדיניות הבנקים.
מה קורה למשכנתא אם הפרויקט מתעכב?
העיכוב משנה בעיקר את התזמון: מתי מבקשים אישור עקרוני, מתי חותמים ומתי מתחילות המשיכות. אישור שהתקבל מוקדם מדי עלול לפוג לפני שצריך את הכסף, ואז מבקשים אישור מעודכן, בתנאים שהבנק מציע באותו מועד.
- עוקבים אחרי התקדמות הבנייה ומועדי התשלום שבהסכם.
- מעדכנים את התזרים אם ההכנסה או ההון העצמי השתנו בינתיים.
- אם צפויה תקופה ארוכה של שכר דירה, בודקים שהתמהיל עומד גם בהחזר המלא אחר כך.
על הזכויות שלכם מול היזם כשיש איחור במסירה, מדברים עם עורך דין. התפקיד שלי הוא לתכנן את המשכנתא כך שתהיה מוכנה כשהתשלום מגיע.
הכללים בדף מתוך הוראות 329 (גרסה 13) ו־451 של בנק ישראל, תקנון ההגרלה של משרד הבינוי והשיכון (6.8.2025) וכל זכות. נבדק ב־20.10.2026.
עודכן: 20.10.2026 · גלר משכנתאות ופיננסים · יהושע גלר – ייעוץ משכנתאות וכלכלת המשפחה
שאלות נפוצות
כדאי לבקש אישור עקרוני עוד לפני שבחרנו דירה?
לפני הבחירה חשובה בעיקר הערכת מימון: כמה אפשר לבקש וכמה הון עצמי צריך. אישור עקרוני שומר את התנאים לתקופה מוגבלת, שלפי הוראה 451 לא תפחת מ־24 ימים מיום מתן האישור, ולכן כדאי לתזמן אותו לפי התשלום שבאמת דורש משכנתא. בבדיקה הראשונית נחליט יחד מתי נכון לפנות לבנקים.
מתי מתחילים לשלם ליזם, ומתי לבנק?
את מועדי התשלום ליזם קובע הסכם המכר, ולכן קוראים אותו לפני שמתכננים. בדרך כלל ההון העצמי משמש לתשלומים הראשונים, והמשכנתא נכנסת בהמשך לפי השלבים. מתי ואיך מתחילים ההחזרים על כל סכום שנמשך, נקבע לפי תנאי ההלוואה ומדיניות הבנק.
חייבים לקחת את המשכנתא מהבנק המלווה של הפרויקט?
את מה שכתוב בהסכם המכר שלכם בודקים עם עורך דין. מבחינת המשכנתא, בדרך כלל אפשר לבקש הצעות גם מבנקים אחרים ולהשוות על אותו תמהיל. אם בנק אחר מציע תנאים טובים יותר, בודקים מראש מול היזם ומול הבנקים איך התשלומים יעברו, כי זה נקבע לפי הסכם המכר ומדיניות הבנקים.
מה קורה אם השמאות יוצאת נמוכה מהציפייה?
אם הבנק מבסס את השווי על השמאות, שמאות נמוכה יותר מקטינה את המימון ומגדילה את ההון העצמי הנדרש. בדוגמה שבדף, ירידה בשמאות מ־1,800,000 ₪ ל־1,650,000 ₪ מעלה את ההון העצמי הנדרש ב־112,500 ₪. לכן בונים מראש גם תרחיש זהיר, ובודקים אם יש מקורות נוספים או דירה זולה יותר בפרויקט.
המענק בדירה בהנחה נחשב הון עצמי?
לא בהכרח: הוראה 329 לא קובעת שהמענק נחשב הון עצמי, אלא שבדירה שניתן בגינה מענק לפי חוזר החשב הכללי, הרוכש משלם ממקורותיו לפחות 60,000 ₪ במקום 100,000 ₪ (סעיף 4א). לפי כל זכות, המענק משולם דרך הבנקים בעת מתן המשכנתא, אחרי החתימה על הסכם הרכישה, ואת השילוב שלו בתזרים בודקים מול הבנק.
יש הגבלה על מכירת הדירה, והיא משפיעה על המשכנתא?
כן, יש הגבלה. בחתימה מול היזם מתחייבים לא למכור או להעביר את הדירה לצד שלישי במשך 5 שנים מטופס 4, או 7 שנים מיום ההגרלה, לפי המוקדם (תקנון ההגרלה, סעיף 10.10). הוראה 329 מתייחסת להגבלות ולקנסות של התוכנית בחישוב שווי הנכס (סעיף 4א), כך שגם הבנק לוקח אותם בחשבון. אם אתם שוקלים מכירה או השכרה בעתיד, בדקו את התנאים עם עורך דין.
אפשר למחזר את המשכנתא אחרי שמקבלים מפתח?
כן. כשהתנאים בשוק או המצב שלכם משתנים, מחזור יכול להיות שווה בדיקה. לפעמים יש עמלת פירעון מוקדם, ולכן בודקים במספרים לפני שמחליטים. בדף מחזור המשכנתא באתר יש פירוט.
אנחנו גרים רחוק מירושלים. אפשר לעבוד יחד?
כן. נפגשים בירושלים פנים מול פנים, ובשאר הארץ בשיחת וידאו או בטלפון. את המסמכים שולחים אליי, ואת הפניות לבנקים אני מנהל בשבילכם.
השאירו פרטים, ונבדוק את המימון לפני שאתם חותמים:
הפרטים ישמשו רק כדי לחזור אליכם בנושא שפניתם בו. מסירתם אינה חובה. מדיניות הפרטיות
© גלר משכנתאות ופיננסים · יהושע גלר – ייעוץ משכנתאות וכלכלת המשפחה
מדיניות פרטיות · הצהרת נגישות · תנאי שימוש