עצמאים? נבנה תיק משכנתא שמסביר לבנק את ההכנסה שלכם

הבנק בודק לעצמאי את אותו יחס כמו לשכיר: ההחזר החודשי מול ההכנסה הפנויה, כלומר ההכנסה החודשית נטו פחות הוצאות קבועות. לפי נספח א להוראה 329, הוצאה קבועה היא הוצאה שמקורה בהתחייבות שלכם שנותרו לה יותר מ־18 חודשים, למשל החזר הלוואה או מזונות.

השאלה הקשה היא מה נחשב הכנסה. ההוראה מכירה בהכנסה רק כשמתקיימים שלושה תנאים (נספח א, סעיף 1.2):

1. היא משולמת באופן קבוע ושוטף;
2. יש לבנק אסמכתה מתאימה שתומכת בהכנסה או בזכות לקבל אותה;
3. יש הוכחת תשלום, כמו הפקדות או העברות לחשבון הבנק שלכם.

אצל שכיר, תלוש ומשכורת שנכנסת לחשבון עונים על שלושתם. אצל עצמאי, הבנק בונה את התמונה מהשומות, מהדוחות של רואה החשבון ומדפי החשבון. כמה שנים בודקים, ואם מחשבים ממוצע או מסתכלים על השנה האחרונה, זו כבר מדיניות של כל בנק. לכן אותו עסק יכול לקבל הערכת הכנסה שונה בבנקים שונים, כמו בדוגמה למעלה.

מכאן גם המתח שעצמאים מכירים: הוצאות מוכרות מקטינות את המס, אבל גם את ההכנסה שהבנק רואה. אילו הוצאות לדרוש ואיך לבנות את הדוח, זו החלטה שלכם ושל רואה החשבון, ואני לא מתערב בה. מה שאני כן עושה, רצוי עוד לפני הדוח השנתי הבא, הוא להראות לכם מה ההכנסה שתופיע בו תאפשר מבחינת משכנתא, כדי שתחליטו כשהמספרים ידועים.

בדרך כלל מבקשים שומות מס, אישור רואה חשבון על השנה השוטפת ודפי חשבון, ומבעלי חברה גם דוחות כספיים ותלושי שכר. בהוראה 329 אין רשימת מסמכים לעצמאים, וכל בנק קובע אותה, ולכן את הגרסה המדויקת בודקים מול הבנק לפני שרואה החשבון מתחיל לעבוד. זו הרשימה שבדרך כלל מבקשים:

עוסק פטור או עוסק מורשה

• שומות מס הכנסה של השנים האחרונות (כמה שנים, זה משתנה מבנק לבנק);
• אישור רואה חשבון או יועץ מס על ההכנסה בשנה השוטפת;
• דפי תנועות של החודשים האחרונים בכל החשבונות, הפרטיים והעסקיים;
• תעודת עוסק, ובעוסק מורשה לפעמים גם דוחות מע״מ.

בעלי חברה בע״מ

• תלושי שכר אחרונים מהחברה;
• דוחות כספיים מבוקרים של החברה לשנה האחרונה;
• מאזן בוחן או אישור רואה חשבון לשנה השוטפת;
• שומה אישית, כשיש.

לכל סוגי העסקים

• ריכוז יתרות של הלוואות קיימות, פרטיות ועסקיות;
• פירוט של הוצאות קבועות, כמו מזונות או שכר דירה שימשיך אחרי הקנייה.

לפעמים כן, אבל צריך להגיע מוכנים. כשאין עדיין שומה, או כשהשנה האחרונה חלשה מהקודמת, הבנק שואל אם ההכנסה קבועה ושוטפת. מה שעוזר לענות על זה:

• אישור רואה חשבון על ההכנסה מתחילת השנה;
• דפי חשבון שמראים הכנסות שנכנסות באופן סדיר;
• הכנסה של בן או בת זוג שכירים, כששניכם לווים;
• הון עצמי גבוה יותר או הלוואה קטנה יותר.

לפעמים התשובה הישרה היא לחכות לדוח השנתי הבא. אם הוא צפוי להראות הכנסה גבוהה יותר, הגשה אחריו יכולה לשנות את התמונה. כבר קיבלתם תשובה שלילית? ראו בדיקה אחרי סירוב למשכנתא.

את המשכורת מציגים בתלושים, ואת הרווח שנשאר בחברה מסבירים בתיק: דוחות כספיים, אישור רואה חשבון, ולפעמים הסבר כתוב על אופי העסק ועל המחזוריות שלו. לבעל חברה יש שתי שכבות של הכנסה, ואת המשכורת קל לבנק להבין. איך מתייחסים לרווח שנשאר בחברה, זה משתנה מבנק לבנק.

אם אתם שוקלים לשנות את גובה המשכורת או למשוך רווחים לקראת המשכנתא, זו החלטה עם השלכות מס, ואותה מקבלים עם רואה החשבון. אני לא נותן ייעוץ מס. מה שאני כן עושה: מראה מה כל אפשרות משנה מבחינת הבנק, כדי שתחליטו יחד עם רואה החשבון כשכל המספרים לפניכם.

אפשר להקטין את ההחזר או להגדיל את ההכנסה שהבנק מכיר בה, ובודקים את האפשרויות אחת אחת. הסיבה: לפי סעיף 5 להוראה 329, ההחזר החודשי לא יכול לעבור את חצי ההכנסה הפנויה. וכבר מעל 40%, לפי סעיף 6, הבנק מקצה להלוואה משקל סיכון של 100%. בפשטות, הבנק צריך יותר הון מול הלוואה כזו, ולכן בנקים נוטים להחמיר בטווח הזה, ושווה להגיע אליו עם תיק מסודר במיוחד. אלה האפשרויות:

• פריסה ארוכה יותר, עד 30 שנה (סעיף 8), שמקטינה את ההחזר ומייקרת את סך הריבית;
• יותר הון עצמי, או דירה במחיר נמוך יותר;
• סיום מוקדם של הלוואה ארוכה, כשהחשבון מראה שזה כדאי;
• קרוב משפחה מדרגה ראשונה שחותם כערב, שממנו ההוראה מאפשרת לספור מחצית מההכנסה הפנויה, בתנאים (נספח א, סעיף 1.3);
• הגשה אחרי הדוח הבא, כשההכנסה בעלייה.

כדי לראות איזה החזר ההכנסה שלכם סוחבת, נסו את מחשבון ההחזר החודשי ואת מחשבון הזכאות. קונים דירה? ראו גם ליווי משכנתא לרכישת דירה. כבר יש לכם משכנתא? אפשר לבדוק מחזור משכנתא.