הבנק סירב למשכנתא? נבדוק למה ומה עוד אפשר לעשות

בנקים מסרבים בגלל כללים של בנק ישראל שחלים על כולם, בגלל מדיניות אשראי שכל בנק קובע לעצמו, או בגלל שילוב של השניים. ההבחנה בין השניים קובעת אם יש טעם לפנות לבנק אחר.

הכללים המרכזיים מופיעים בהוראה 329 של בנק ישראל:

• יחס החזר: בנק לא יאשר הלוואה לדיור כשההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה הפנויה (סעיף 5).
• שיעור מימון: עד 75% מערך דירה יחידה, 70% בדירה חליפית ו־50% בדירה להשקעה (סעיף 2).
• תקופה: עד 30 שנה (סעיף 8).

מעבר לכללים, כל בנק בוחן את ההתנהלות בחשבון, את יציבות ההכנסה ואת הנכס, ושם בנקים יכולים להגיע למסקנות שונות על אותו תיק.

מתחילים מהתשובה עצמה. לפי הוראה 451 (סעיף 4ג(א)(5)), כשמגישים בקשה להלוואה לדיור ומציינים בה את הנכס, הבנק מודיע בכתב, תוך 5 ימי עסקים מיום הגשתה, אם נענה לבקשה או לא. במקרים חריגים, של הלוואות שמאפייניהן הוגדרו מראש במדיניות האשראי שלו, המועד הוא 7 ימי עסקים, והבנק מודיע לכם על העיכוב ועל הסיבה לו. אם מהתשובה לא ברור מה עצר את הבקשה, שאלו את הבנק ישירות ורשמו מה נאמר לכם.

הצעד השני הוא דוח ריכוז הנתונים ממערכת נתוני האשראי. לפי כל זכות, הוא כולל בין השאר:

• את ההתחייבויות שלכם, תנאי התשלום שלהן ומידע על הפירעון;
• הליכים שננקטו לגביית חובות שלא שולמו בזמן;
• את הגופים שאליהם הועבר מידע עליכם מהמערכת.

שווה לקרוא את הדוח בעצמכם לפני הפנייה הבאה, כדי לדעת מה רשום עליכם ולהגיע מוכנים. מה משפיע על הדירוג עצמו מוסבר במדריך לדירוג אשראי.

לבנק אחר פונים כשהסיבה היא שיקול של הבנק הראשון ולא כלל שחל על כולם. נניח שבנק אחד מסתייג מהכנסה של עסק צעיר, ובנק אחר מוכן לבחון אותה עם מסמכים נוספים. אבל אם ההחזר עובר את ה־50% או שהמימון עובר את התקרה, בנק אחר יפעל לפי אותה הוראה, והמספרים עצמם צריכים להשתנות.

לחכות כדאי כשהבעיה היא היסטוריה טרייה: חוב שנסגר לפני חודשיים, או עבודה חדשה שעוד לא הצטברו לה תלושים. אז תקופה של התנהלות מסודרת היא חלק מהתיק. בכל מקרה פונים שוב כשיש מה להציג אחרת, לא כדי לנסות את אותה בקשה בפעם נוספת. עצמאים יכולים לקרוא גם על הכנת תיק משכנתא לעצמאים.

אפשר לשנות את הסכום, את התקופה או את ההלוואות הקיימות, להוסיף ערב או להשלים מסמכים, ולכל שינוי יש מחיר:

• הסכום: הון עצמי נוסף או הלוואה קטנה יותר מורידים גם את ההחזר וגם את שיעור המימון.
• התקופה: הארכה עד 30 שנה מורידה את ההחזר החודשי ומגדילה את סך התשלומים.
• הלוואות קיימות: מההכנסה מנכים רק הלוואות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים, כך שסגירה של הלוואה כזו יכולה לשנות את היחס.
• ערב מהמשפחה: ההוראה מאפשרת להכיר בחלק מההכנסה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, בתנאים שמפורטים בשאלות הנפוצות.
• מסמכים: הכנסה שלא תועדה כמו שצריך לא נספרת, ולפעמים חסרים רק אישור או דפי חשבון.

כבר יש לכם דירה וכמה הלוואות במקביל? שווה להכיר גם את בדיקת איחוד ההלוואות במשכנתא. את היחס שלכם אפשר להעריך במחשבון הזכאות למשכנתא.

כשגם אחרי כל השינויים הסבירים ההחזר נשאר מעל 50% מההכנסה הפנויה, או שאין מספיק הון עצמי לתקרת המימון, אף בנק לא יכול לאשר את הבקשה כפי שהיא. זה לא כישלון שלכם, זו תקרה.

במצב כזה תשמעו את זה ממני ישירות, ונגדיר מה צריך לקרות: כמה הון לצבור, איזו הלוואה לסיים, או כמה זמן של הכנסה מתועדת. אם התקציב החודשי עצמו לא מחזיק, המדריך לתקציב משפחתי הוא מקום טוב להתחיל, ויש גם פגישת מיפוי לכלכלת המשפחה, שהיא שירות נפרד בתשלום. ואם מתנהל נגדכם הליך גבייה או הליך משפטי, השאלה הראשונה היא משפטית, והמקום שלה אצל עורך דין.