בס"ד
גלר משכנתאות ופיננסים
שיפוץ, עזרה לילדים או הוצאה גדולה? נבדוק משכנתא לכל מטרה
כמה אפשר לקבל, ומה זה יעלה הבדיקה הראשונית ללא עלות · בכל הארץ
יהושע גלר · יועץ משכנתאותהבדיקה הראשונית ללא עלות · מול כל הבנקים · בכל הארץ
ספרו לי למה אתם צריכים את הכסף, ונבדוק כמה אפשר לקבל כנגד הדירה
הפרטים ישמשו רק כדי לחזור אליכם בנושא שפניתם בו. מסירתם אינה חובה. מדיניות הפרטיות
למי זה מתאים
מתי משכנתא לכל מטרה שווה בדיקה?
כשצריך סכום גדול, ויש לכם דירה רשומה על שמכם שיכולה לשמש ביטחון. אלה המצבים שבהם שווה לעצור ולחשב:
שיפוץ או הרחבה שהחיסכון לא מכסה
מטבח, חדר נוסף או תיקון יסודי, כשהצעת המחיר גבוהה ממה שיש לכם בצד.
עזרה לילד בהון העצמי
הילדים קונים דירה, ואתם רוצים לעזור מהדירה שלכם בלי להעמיס על עצמכם החזר שלא תעמדו בו.
הוצאה משפחתית גדולה
חתונה, טיפול רפואי או הוצאה חד־פעמית אחרת, כשהלוואה רגילה תגיע להחזר חודשי כבד מדי.
יש משכנתא, וצריך עוד כסף
השאלה היא אם להוסיף הלוואה לצד הקיימת, או לבנות מחדש את כל המשכנתא.
קיבלתם הצעה מהבנק שלכם
ולא ברור אם הריבית, התקופה והעלויות סבירות, או מה הייתם מקבלים בבנק אחר.
דוגמה להמחשה: 300,000 ₪ כנגד הדירה, שלוש דרכים לממן
ההנחות: דירה בשווי 2,000,000 ₪ עם יתרת משכנתא של 600,000 ₪, וצריך 300,000 ₪ להוצאה משפחתית גדולה, לא לרכישה ולא לשיפוץ. לוח שפיצר, ריבית קבועה להמחשה, בלי הצמדה ובלי עלויות פתיחה.
שלב 1: כמה מאפשרות ההוראות. הבסיס בהלוואה לכל מטרה הוא 50% משווי הדירה, כלומר 1,000,000 ₪. לפי סעיף 10א הבנק רשאי להגיע עד 70%, שהם 1,400,000 ₪, אבל החלק שמעל 50% מוגבל ל־200,000 ₪, ולכן: 1,000,000 ₪ + 200,000 ₪ = 1,200,000 ₪ (60% מהשווי).
משני הסכומים מורידים את מה שכבר רשום על הדירה: בבסיס נשארים 1,000,000 − 600,000 = 400,000 ₪, ועם ההקלה של סעיף 10א עד 1,200,000 − 600,000 = 600,000 ₪. הסכום שצריך, 300,000 ₪, נכנס כבר בבסיס: יחד עם היתרה הוא 900,000 ₪, שהם 45% מהשווי. כמה הבנק יאשר בפועל ייקבע לפי שמאות, הכנסות ויכולת החזר.
שלב 2: מה זה עולה.
| חלופה | החזר חודשי | סך התשלומים |
|---|---|---|
| משכנתא לכל מטרה, 20 שנה, 5.5% | 2,064 ₪ | 495,279 ₪ |
| משכנתא לכל מטרה, 10 שנים, 5.5% | 3,256 ₪ | 390,695 ₪ |
| הלוואה רגילה בלי שעבוד, 7 שנים, 8.5% | 4,751 ₪ | 399,079 ₪ |
- 20 שנה: ההחזר הנמוך ביותר, וגם המחיר הגבוה ביותר: 96,200 ₪ יותר מההלוואה הרגילה (495,279 − 399,079).
- 10 שנים: ההחזר נמוך ב־1,495 ₪ בחודש מזה של ההלוואה הרגילה (4,751 − 3,256), וסך התשלומים נמוך ב־8,384 ₪ (399,079 − 390,695), לפני עלויות הפתיחה.
מה זה אומר: בסכום הזה ההבדל העיקרי הוא בהחזר החודשי, לא במחיר הכולל. שמאות, רישום המשכנתא ופתיחת תיק מצמצמים את הפער של 8,384 ₪, ולכן משווים את החלופות רק אחרי שהעלויות ידועות.
המספרים להמחשה בלבד. הריביות הן הנחות ולא הצעות של בנק, והחישוב לא כולל עלויות פתיחה, ביטוחים ועמלות. התנאים בפועל נקבעים בהצעות הבנקים אחרי בדיקה פרטנית. הסכומים מעוגלים לשקל, וסך התשלומים חושב לפני עיגול ההחזר החודשי.
איך זה עובד?
3 שלבים פשוטים, בלי התחייבות
1. מה המטרה, וכמה באמת צריך – שיחה קצרה על הסכום, על לוח הזמנים ועל החזר שנוח לכם. אם יש הצעת מחיר לשיפוץ, היא עוזרת כבר כאן.
2. כמה אפשר כנגד הדירה, ובאיזו דרך – בודקים שווי משוער, יתרת משכנתא ורישום הדירה, ומשווים בין הלוואה נוספת, מחזור של הכול והלוואה רגילה.
3. הצעות מהבנקים, ליווי עד החתימה – אם זה משתלם לכם, מגישים לכמה בנקים, משווים את ההצעות ומלווים אתכם עד החתימה ורישום המשכנתא.
חוששים לשעבד את הבית בשביל שיפוץ? נשווה יחד מול הלוואה רגילה, ותחליטו כשהמספרים מול העיניים.
מה בודקים
מה תקבלו בבדיקה הראשונית
הבדיקה הראשונית ללא עלות. בסופה תדעו כמה אפשר לקבל כנגד הדירה, מה יהיה ההחזר, ואם בכלל עדיפה דרך אחרת.
כמה אפשר כנגד הדירה
חישוב לפי שווי משוער ויתרת המשכנתא הקיימת, כי התקרה נבדקת על כל מה שרשום על הדירה.
השוואה מול הלוואה רגילה
החזר חודשי וסך תשלומים בשתי הדרכים, כדי לראות מתי השעבוד שווה את המחיר שלו.
עלויות הפתיחה מראש
שמאות, רישום המשכנתא ופתיחת תיק: מה צפוי לכם עוד לפני שמגישים בקשה.
הלוואה נוספת או מחזור של הכול
אם יש משכנתא, בודקים אם להוסיף הלוואה לצידה או לבנות מחדש את כולה, כולל עמלות היציאה.
- אם זה מתאים
השוואת הצעות וליווי עד שהכסף מגיע
מגישים לכמה בנקים, משווים הצעות על אותם תנאים ומלווים אתכם עד החתימה ועד שהכסף מגיע.
למה לבחור בי
✓ מתחילים מהמטרה, לא מהמוצר
קודם מבינים למה צריך את הכסף ומתי, ורק אחר כך בוחרים איך לממן אותו.
✓ השוואה גם מול הלוואה רגילה
לא כל סכום מצדיק שעבוד של הבית. אתם רואים את שתי הדרכים במספרים.
✓ מבט על המשכנתא שכבר יש
אם רשומה יתרה על הדירה, בודקים אם נכון להוסיף או לבנות מחדש, כולל עמלות.
✓ בקשה אחת, כמה הצעות
הבקשה מוגשת לכמה בנקים, כדי שתוכלו להשוות ולא להסתפק בהצעה הראשונה.
✓ איתכם עד רישום המשכנתא
בירושלים פנים מול פנים, ובשאר הארץ בשיחת וידאו או בטלפון. מהשיחה הראשונה ועד החתימה והרישום אני מלווה אתכם ומדבר עם הבנק בשבילכם.
עובדים מול כל הבנקים
משווים הצעות למשכנתא לכל מטרה מכמה בנקים ומלווים אתכם עד החתימה
המדריך בקצרה
משכנתא לכל מטרה: כמה אפשר לקבל ואיך מחליטים
משכנתא לכל מטרה היא הלוואה בשעבוד דירה שכבר בבעלותכם, כשהכסף לא משמש לקניית דירה. בנק ישראל מגדיר אותה כהלוואה לדיור, ולכן חלות עליה מגבלות של משכנתא. ההחזר שלה יכול להיות נמוך משל הלוואה רגילה, אבל הדירה הופכת לביטחון, ולכן מחליטים לפי סך התשלומים ולא רק לפי ההחזר.
כמה אפשר לקבל במשכנתא לכל מטרה?
הבסיס הוא 50% משווי הדירה, ובנק רשאי להגיע עד 70%, כשהחלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 ₪. את הבסיס קובע הפיקוח על הבנקים בתשובה לשאלה 2.2 בקובץ השאלות והתשובות להוראה 329, ואת ההקלה קובע סעיף 10א בהוראה עצמה. לפי התשובה לשאלה 2.31, מגבלת 200,000 ₪ חלה על סך כל ההלוואות בביטחון אותה דירה, ושיעור המימון נמדד יחד עם יתרת ההלוואות הקודמות עליה (סעיף 4).
בדירה ששווה יותר ממיליון ₪, מגבלת 200,000 ₪ היא שקובעת, ולכן התקרה יוצאת נמוכה מ־70%:
| שווי הדירה | הבסיס (50%) | התקרה לפי סעיף 10א |
|---|---|---|
| 1,000,000 ₪ | 500,000 ₪ | 700,000 ₪ (70%) |
| 1,500,000 ₪ | 750,000 ₪ | 950,000 ₪ (63.3%) |
| 2,000,000 ₪ | 1,000,000 ₪ | 1,200,000 ₪ (60%) |
| 3,000,000 ₪ | 1,500,000 ₪ | 1,700,000 ₪ (56.7%) |
החישוב: התקרה היא הנמוך מבין 70% מהשווי לבין 50% מהשווי ועוד 200,000 ₪, ומהתוצאה מורידים את היתרה שכבר רשומה על הדירה. זו התקרה שההוראות מאפשרות, לא סכום שהבנק חייב לאשר: סעיף 10א נותן לבנק שיקול דעת, והוא מחליט גם לפי ההכנסות, ההתחייבויות וכלל מאפייני הסיכון. בהלוואה של יותר מ־120,000 ₪, ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה (סעיפים 5, 11 ו־12.2).
בהלוואה לשיפוץ שיעור המימון נקבע אחרת, ופירטתי את זה בהמשך.
להגדיל את המשכנתא הקיימת או לקחת משכנתא נוספת?
ההחלטה תלויה בעיקר במשכנתא שכבר יש לכם. יש שתי דרכים עיקריות: להוסיף הלוואה לצד המשכנתא הקיימת, או למחזר את כולה להלוואה חדשה שכוללת גם את הסכום הנוסף.
- הלוואה נוספת לצד הקיימת מתאימה כשהמסלולים הנוכחיים טובים, למשל בריבית נמוכה ממה שמציעים היום. לא נוגעים בהם, ולכן גם לא משלמים עליהם עמלת פירעון מוקדם.
- מחזור של כל המשכנתא מתאים כשממילא שווה לשפר את התנאים, או כשרוצים החזר אחד ובנק אחד. כאן צריך לחשב את עמלות היציאה מהמשכנתא הקיימת. על הבדיקה הזו אפשר לקרוא בדף בדיקת מחזור משכנתא.
אם חלק מהכסף נועד לסגור הלוואות אחרות, זה בעצם איחוד הלוואות, ויש לו שיקולים משלו. פירטתי אותם בדף איחוד הלוואות במשכנתא.
משכנתא לשיפוץ: מה הבנק בודק ואיך מקבלים את הכסף?
הבנק בוחן משכנתא לשיפוץ כמו כל משכנתא: שווי הדירה, הכנסות, התחייבויות ויכולת החזר. הלוואה לבנייה, להרחבה או לשיפוץ של דירת מגורים נכללת במפורש בהגדרה של הלוואה לדיור (הוראה 451, סעיף 3).
שיעור המימון בשיפוץ נקבע אחרת. לפי התשובה לשאלה 2.29 בקובץ השאלות והתשובות להוראה 329, הוא נקבע לפי סוג הדירה: ״דירה יחידה״, ״דירה חליפית״ או ״דירה להשקעה״, ולא לפי הבסיס של 50% בהלוואה לכל מטרה. בדירה יחידה, למשל, זה השיעור של סעיף 2 בהוראה: עד 75%, יחד עם יתרת המשכנתא שכבר רשומה על הדירה (סעיף 4). לכן חשוב להגדיר מול הבנק כבר בהתחלה שהכסף מיועד לשיפוץ.
הדרך שבה הכסף משתחרר משתנה בין בנקים ובין סוגי הלוואות, ולכן שואלים עליה לפני שחותמים:
- האם הכסף מועבר בפעם אחת, או בשלבים לפי התקדמות העבודה?
- אילו מסמכים הבנק מבקש: הצעת מחיר, חוזה עם קבלן, או היתר בנייה כשמדובר בהרחבה?
- מה קורה אם השיפוץ עולה יותר מהמתוכנן, ואפשר להגדיל את הסכום בהמשך?
כדאי לתכנן מראש מרווח לחריגות, כי הגדלה באמצע העבודה עלולה לדרוש בקשה חדשה ועלויות נוספות. עוד על הנושא במדריך למשכנתא לשיפוץ.
משכנתא לכל מטרה או הלוואה רגילה: מתי מה משתלם?
משכנתא לכל מטרה מתאימה בדרך כלל לסכום גדול שצריך לפרוס על כמה שנים, כשאפשר לשמור על תקופה סבירה. הלוואה רגילה בלי שעבוד מתאימה יותר לסכום קטן או לתקופה קצרה, שבהם עלויות הפתיחה של משכנתא תופסות חלק גדול מהתועלת.
- מה מטה לכיוון המשכנתא: סכום גדול, החזר חודשי שהלוואה רגילה לא מאפשרת, ויכולת לבחור תקופה בינונית ולא מקסימלית.
- מה מטה לכיוון הלוואה רגילה: סכום קטן, תקופה של שנים ספורות, ורצון לא לשעבד את הבית.
- מה לא לעשות: לבחור את התקופה הארוכה ביותר רק כי ההחזר בה נמוך. בדוגמה שלמעלה, 20 שנה עולות 96,200 ₪ יותר מהלוואה רגילה ל־7 שנים.
להשוואה עם המספרים שלכם אפשר להיעזר במחשבון עלות הלוואה ובמחשבון ההחזר החודשי.
עזרה לילדים: מה לבדוק לפני שמשעבדים את הבית?
לפני שמשעבדים את הבית כדי לעזור לילד בהון העצמי, בודקים שההחזר יישאר נוח לכם גם בעוד עשר ועשרים שנה, ולא רק בשנה הקרובה. הבית שלכם הוא הביטחון, וההחזר הוא שלכם, גם כשהכסף עובר לילד.
- התקופה מול הגיל וההכנסה: האם ההלוואה נגמרת לפני שההכנסה צפויה לרדת?
- מרווח ביטחון: האם יישאר לכם מרווח לחודש פחות טוב, להוצאה רפואית או לתיקון בבית?
- בין האחים: אם יש כמה ילדים, כדאי להחליט מראש איך עוזרים לכל אחד, כדי שהעזרה לא תהפוך למחלוקת.
- מה אומרות ההוראות: הלוואה שאתם לוקחים בביטחון הבית שלכם כדי לעזור לילד בהון העצמי נחשבת ״הלוואה לדיור לכל מטרה״, ושווי הבית שלכם לא נכנס לחישוב שיעור המימון של הדירה שהילד קונה (תשובה לשאלה 2.7 בקובץ השאלות והתשובות להוראה 329).
- מתנה או הלוואה: לשאלה איך לרשום את העברת הכסף לילד יש השלכות משפטיות ומיסויות. עליה כדאי לשאול עורך דין או רואה חשבון.
עודכן: 20.10.2026 · גלר משכנתאות ופיננסים · יהושע גלר – ייעוץ משכנתאות וכלכלת המשפחה
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין משכנתא לכל מטרה להלוואה לכל מטרה בבנק?
בבנקים השם ״הלוואה לכל מטרה״ משמש לא פעם גם להלוואות רגילות בלי שעבוד. משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שהדירה משועבדת בה כביטחון, ולכן היא נחשבת הלוואה לדיור, עם מגבלות של משכנתא ותקופה של עד 30 שנה. כשמקבלים הצעה, כדאי לוודא על איזו מהשתיים מדובר.
צריך להראות לבנק לאן הולך הכסף?
זה תלוי במדיניות הבנק ובסוג ההלוואה. מבחינת הוראות בנק ישראל, המטרה משנה בשני מקומות: הלוואה שניתנה למטרת עסק לא נכללת בהגדרה של הלוואה לדיור (הוראה 451, סעיף 3), ובהלוואה לשיפוץ שיעור המימון נקבע לפי סוג הדירה ולא לפי הבסיס של הלוואה לכל מטרה. הדף הזה עוסק במטרות פרטיות ומשפחתיות, ובשיחה הראשונה נבדוק מה הבנק צפוי לבקש במקרה שלכם.
הדירה רשומה במינהל או בחברה משכנת ולא בטאבו. זה משנה?
בדרך כלל אפשר לבדוק גם דירה כזו. לפי מדיניות הבנק, סוג הרישום משפיע בעיקר על המסמכים שצריך להביא ועל האופן שבו המשכנתא נרשמת, ולכן בודקים אותו כבר בתחילת הדרך, לפני השמאות.
הדירה כבר משועבדת לבנק שלנו. אפשר לקחת את הכסף בבנק אחר?
בדרך כלל כן, אם מעבירים אליו את כל המשכנתא יחד עם הסכום הנוסף, כך שיהיו בנק אחד ושעבוד אחד. הדרך האחרת היא לבקש הלוואה נוספת מהבנק הקיים. מה אפשר בפועל תלוי במדיניות הבנקים, ובבדיקה משווים את שתי הדרכים, כולל עמלות היציאה מהמשכנתא הקיימת.
כמה זמן זה לוקח?
זה תלוי בשמאות, ברישום הדירה ובבנק. לפי הוראה 451 (סעיף 4ג(א)(5)), אחרי שמגישים בקשה הבנק צריך להודיע בכתב תוך 5 ימי עסקים אם הוא נענה לה, ובמקרים חריגים שהוגדרו מראש במדיניות שלו תוך 7. לצד זה יש שמאות, חתימות ורישום המשכנתא, ואני מתאם את השלבים מולכם.
אם נרצה להחזיר מוקדם, תהיה עמלה?
ייתכן. כמו במשכנתא לרכישת דירה, בפירעון מוקדם יכולות לחול עמלות, ועמלת ההיוון היא בדרך כלל הרכיב המשמעותי שבהן. הבנק חייב לפרסם את עמלות הפירעון המוקדם לכל סוג הלוואה (הוראה 451, סעיף 4(א)(6)), ולכן כדאי לבחור מסלולים גם לפי הגמישות הזו, במיוחד אם צפוי לכם כסף בהמשך.
מה קורה אם יום אחד לא נוכל לשלם?
זה הסיכון המרכזי, ולכן מדברים עליו לפני ולא אחרי. הדירה משמשת ביטחון להלוואה, ובפיגור מתמשך הבנק יכול לפעול לגביית החוב גם באמצעותה. לכן בונים החזר שנשאר נוח גם בחודש פחות טוב, ולא מנצלים את התקרה רק כי היא קיימת.
כמה עולה הבדיקה והליווי?
הבדיקה הראשונית ללא עלות. אם תחליטו להמשיך לליווי מול הבנקים, תקבלו ממני מראש את המחיר ואת מה שהוא כולל, ורק אז תחליטו.
רוצים לדעת כמה אפשר לקבל ומה יהיה ההחזר? השאירו פרטים:
הפרטים ישמשו רק כדי לחזור אליכם בנושא שפניתם בו. מסירתם אינה חובה. מדיניות הפרטיות
© גלר משכנתאות ופיננסים · יהושע גלר – ייעוץ משכנתאות וכלכלת המשפחה
מדיניות פרטיות · הצהרת נגישות · תנאי שימוש