כמה הלוואות במקביל? נבדוק אם לאחד אותן דרך המשכנתא

האיחוד מוזיל את החוב כשהריבית החדשה נמוכה מספיק כדי לכסות גם את עלויות המעבר וגם את השנים הנוספות שבהן תשלמו. כשהירידה בהחזר באה בעיקר מפריסה לתקופה ארוכה יותר, זו הקלה בתזרים ולא הוזלה.

הדרך לבדוק היא להשוות שני מספרים בכל חלופה: ההחזר החודשי וסך התשלומים עד הסוף. בדוגמה שלמעלה, אותם 150,000 ₪ נותנים החזר נמוך מאוד ב־20 שנה, אבל עולים עשרות אלפי שקלים יותר מאשר להשאיר את ההלוואות כמו שהן.

• אפשר לאחד בלי למתוח: בדרך כלל אפשר לבחור לחלק שמאחד את ההלוואות תקופה קצרה, גם כשהמשכנתא עצמה ארוכה. זה תלוי במדיניות הבנק.
• הקלה בתזרים היא החלטה לגיטימית: לפעמים זה בדיוק מה שהמשפחה צריכה עכשיו. חשוב רק לדעת מראש כמה היא עולה.
• אפשר לקצר בהמשך: אם ההכנסה עולה, פירעון מוקדם של חלק מההלוואה יכול לקצר את התקופה ולהקטין את הריבית הכוללת. כדאי לבדוק קודם את עמלת הפירעון המוקדם.

מאחדים קודם את ההלוואות היקרות והארוכות, ומשאירים בחוץ הלוואות זולות, קצרות או כאלה שהיציאה מהן יקרה. לא כל חוב צריך להיכנס לאיחוד.

מועמדות טובות לאיחוד:

• הלוואות בריבית גבוהה מזו שתקבלו בשעבוד הדירה.
• הלוואות שנשארו להן עוד כמה שנים, כך שיש זמן ליהנות מהריבית הנמוכה יותר.
• מינוס קבוע שאתם משלמים עליו ריבית חודש אחרי חודש. על דרכים לצאת ממנו כתבתי במדריך ליציאה מהמינוס.

לפעמים עדיף להשאיר:

• עסקאות בתשלומים בלי ריבית, או הלוואה בריבית נמוכה מהריבית החדשה.
• הלוואה שנגמרת בעוד כמה חודשים, כשעלויות הסגירה שלה גבוהות מהתועלת.
• הלוואה שעמלת הפירעון המוקדם שלה גבוהה מההפרש בריבית שהאיחוד ייתן עליה.

יש עלויות בשני הצדדים: בסגירת ההלוואות הישנות ובפתיחת ההלוואה החדשה. מחשבים אותן לפני ההחלטה, לא אחריה.

• סגירת הישנות: בחלק מההלוואות יש עמלת פירעון מוקדם. מבקשים מכל גוף מלווה את סכום הסילוק המדויק ליום מסוים, כולל עמלות.
• פתיחת החדשה: שמאות של הדירה, רישום השעבוד ועמלת פתיחת תיק בבנק. הסכומים משתנים מבנק לבנק.
• אם נוגעים במשכנתא הקיימת: בין הרכיבים של עמלת הפירעון המוקדם במשכנתא: עמלה תפעולית, עמלה על אי־מתן הודעה מוקדמת, עמלת היוון (הפרשי ריבית), ובהלוואות צמודות למדד גם עמלת מדד ממוצע. הודעה בכתב לבנק 10 עד 45 ימים לפני הפירעון פוטרת מעמלת אי־ההודעה.

כדי לראות כמה הלוואה עולה לכם לאורך כל התקופה, אפשר להיעזר במחשבון עלות הלוואה.

מוודאים בשלוש נקודות: מכתב סילוק מכל גוף מלווה, אישור שהיתרה התאפסה, וביטול החיובים החודשיים. בלי זה אפשר לגלות חודש אחרי החתימה שהלוואה ישנה עדיין פעילה לצד החדשה.

1. לפני ההגשה: מבקשים מכל גוף מלווה מכתב עם סכום הסילוק המדויק ועד מתי הוא בתוקף.
2. ביום הביצוע: מתאמים איך הכסף מההלוואה החדשה מגיע לכל גוף מלווה, ומוודאים שהוא משמש לסגירה ולא נשאר בעו״ש.
3. אחרי הסגירה: מבקשים אישור סילוק מכל גוף, ובודקים שההוראות לחיוב בחשבון ובכרטיס בוטלו.
4. בהמשך: מחליטים מה עושים עם מסגרת האשראי שהתפנתה, כדי שלא תתמלא שוב.

מי שרוצה לראות את התמונה המלאה יכול להזמין דוח ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל. הדוח כולל את ההתחייבויות שלכם, את תנאי התשלום שלהן ומידע על הפירעון, וכל מי שנאספים עליו נתונים במערכת זכאי לדוח ריכוז נתונים אחד בשנה קלנדרית ללא תשלום.

הבנק בוחן את הבקשה כמו משכנתא. הלוואה שניתנת במשכון דירת מגורים היא ״הלוואה לדיור״ לפי הוראה 451 של בנק ישראל (סעיף 3), כל עוד לא ניתנה למטרת עסק, ולכן חלות עליה המגבלות של משכנתא.

• כל מה שרשום על הדירה: שיעור המימון נמדד על ההלוואה החדשה יחד עם יתרת ההלוואות הקודמות שניתנו בביטחון אותה דירה (הוראה 329, סעיף 4). בהלוואה לכל מטרה, כמו איחוד, הבסיס הוא 50% משווי הדירה (שו״ת 2.2 להוראה 329), ובנק רשאי להגיע עד 70% בתנאים של סעיף 10א. את החישוב, עם טבלה לפי שווי הדירה, פירטתי בדף משכנתא לכל מטרה.
• החזר מול הכנסה פנויה: בהלוואה של יותר מ־120,000 ₪, ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה (סעיף 5). על הלוואה לכל מטרה קטנה יותר המגבלה הזו לא חלה (סעיפים 11 ו־12.2), והבנק בוחן את יכולת ההחזר לפי מדיניותו. את ההכנסה הפנויה מחשבים אחרי ניכוי החזרים של הלוואות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים (נספח א׳).
• תקופה: עד 30 שנה לכל היותר (סעיף 8).

לכן כדאי להגיע לבנק עם רשימה מלאה ומסודרת של כל ההלוואות, ולא לגלות פער באמצע התהליך.